Obblighi di buona fede del notaio e responsabilità per difetto di abitabilità (Cass. civ. Sez. 3 n. 1603 del 24.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio, quale professionista tenuto a un’obbligazione di mezzi, non ha un mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve svolgere le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza dell’atto giuridico, affinché questo possa conseguire il suo scopo tipico e il risultato pratico voluto dalle parti. Da tale obbligazione, integrata dai doveri di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., discende un obbligo di informazione e di consiglio, la cui violazione costituisce fonte di responsabilità professionale. Il notaio che roga un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti necessari al rilascio del certificato di agibilità ove non dimostri di aver informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze.

Il Fatto

L’acquirente di un immobile conveniva in giudizio il venditore e il notaio rogante, chiedendo la risoluzione del contratto per la falsa dichiarazione sulla destinazione d’uso dell’immobile, indicata come civile abitazione anziché deposito, e la condanna del professionista al risarcimento dei danni per la sua negligenza. Il Tribunale accoglieva la domanda restitutoria nei confronti del venditore ma rigettava le domande risarcitorie proposte contro il notaio. La Corte d’appello di Salerno confermava la decisione e l’acquirente proponeva ricorso per cassazione, lamentando la mancata applicazione degli obblighi di diligenza professionale gravanti sul notaio.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato il primo motivo di ricorso, incentrato sulla violazione degli artt. 1176, 1175 e 1375 c.c., rilevando come la Corte territoriale avesse deviato la questione. Il giudice d’appello aveva infatti valorizzato l’orientamento che limita la responsabilità del notaio al controllo delle licenze amministrative, affermando che l’attrice avrebbe dovuto allegare le circostanze per cui il professionista poteva conoscere la mancanza del certificato di agibilità, non risultando provato che l’incarico comprendesse tale obbligazione.

La Suprema Corte ha invece precisato che il thema decidendum riguarda gli obblighi di buona fede oggettiva del notaio, i quali includono il dovere informativo e di consiglio. Tali obblighi non dipendono da uno specifico incarico ma operano quale criterio integrativo della prestazione professionale. In quest’ottica, la mancata verifica dei requisiti di agibilità non rileva in sé come inadempimento, ma assume rilievo la mancata informazione all’acquirente circa la situazione dell’immobile e le relative conseguenze.

Richiamando il precedente di Cass. 10296/2012, la Corte ha affermato che il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti necessari al rilascio del certificato di abitabilità quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze. La circostanza che l’acquirente avrebbe potuto agevolmente accertare la carenza non esonera il professionista, il quale è gravato dall’onere di provare di aver adempiuto ai propri doveri informativi. Il secondo motivo di ricorso è stato dichiarato assorbito nell’accoglimento del primo.

Quanto al ricorso incidentale proposto dalla compagnia assicurativa, la Corte ha riconosciuto la fondatezza della censura relativa all’erronea dichiarazione di contumacia degli assicuratori nel giudizio di appello, risultando atti di costituzione regolarmente depositati. La questione relativa alle spese processuali è stata nondimeno assorbita dall’esito del ricorso principale. La sentenza è stata conseguentemente cassata con rinvio alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.