Rifiuto di stipulare il rogito per difetto di agibilità e conformità edilizia (Cass. civ. Sez. II n. 13648 del 21.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La parte promissaria acquirente di un immobile è legittimata a rifiutare la stipula del rogito definitivo quando, alla data fissata per il perfezionamento del contratto, difetti la documentazione attestante l’agibilità, l’abitabilità e la conformità urbanistico-edilizia del cespite, poiché tale difetto incide sulla commerciabilità del bene e giustifica il rifiuto della prestazione. Una volta proposta la domanda di risoluzione del contratto preliminare, opera il divieto del combinato disposto degli artt. 1453, secondo e terzo comma, cod. civ.: la parte attrice non può più chiedere l’adempimento e la parte inadempiente non può più adempiere. Il tardivo attivarsi del promittente venditore, successivo alla notifica dell’atto introduttivo, non riveste alcun rilievo, né assume significato la disponibilità dell’altra parte a concludere il contratto, trattandosi di scelta irrevocabile.

Il Fatto

Il promittente venditore conveniva in giudizio la promissaria acquirente davanti al Tribunale, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare e il diritto di trattenere la caparra versata alla firma dell’accordo. La convenuta resisteva, eccependo che la mancata conclusione del rogito era dipesa dall’inadempimento dell’attore, che non aveva consegnato il certificato di abitabilità e la concessione in sanatoria relativi all’immobile.

Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando l’assenza di prova dell’inadempimento contestato alla promissaria acquirente, legittimamente rifiutatasi di stipulare nel difetto della documentazione comprovante la regolarità urbanistico-edilizia. La Corte d’Appello confermava la decisione, precisando che il preliminare era stato validamente stipulato anche in assenza di detta documentazione, ma che il rifiuto della promissaria acquirente era giustificato. Il promittente venditore ricorreva quindi per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente più censure e ne dichiara talune inammissibili e altre infondate. Quanto al motivo sull’ordine di esibizione della documentazione bancaria, la doglianza è superata dal successivo sviluppo del giudizio di prime cure, avendo la parte provveduto autonomamente al deposito; il motivo, inoltre, non riproduce i capitoli di prova non ammessi, con conseguente deficit di specificità, e non si confronta con la ratio della decisione impugnata.

Il nucleo della pronuncia riguarda il rifiuto della promissaria acquirente. Il ricorrente ammette che la certificazione di regolarità urbanistico-edilizia era stata rilasciata dal Comune solo due mesi dopo la notifica dell’atto di citazione: ne deriva che il documento non era disponibile alla data prevista per il rogito. La Corte richiama il combinato disposto degli artt. 1453, secondo e terzo comma, cod. civ., che preclude a chi ha agito per la risoluzione di chiedere l’adempimento e alla parte inadempiente di adempiere dopo la proposizione della domanda.

Il comportamento tardivo del promittente venditore non poteva dunque essere valutato come manifestazione della volontà di adempiere, stante il divieto di legge. La scelta della risoluzione è irrevocabile e non ammette resipiscenza: la successiva disponibilità dell’altra parte a concludere il contratto resta irrilevante. La Corte ribadisce inoltre che, in presenza di doppia conforme, è precluso il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., e che l’omesso esame denunziabile deve riguardare un fatto storico, non una questione o un punto della sentenza.

Sul piano probatorio, la Corte richiama il principio per cui la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. è deducibile solo se il giudice abbia posto a fondamento prove non introdotte dalle parti, mentre è inammissibile la doglianza sull’attribuzione di maggior forza persuasiva ad alcune prove. Parimenti, la violazione dell’art. 2697 cod. civ. si configura solo quando l’onere della prova sia attribuito a parte diversa da quella gravata. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.