Risoluzione del preliminare e azione revocatoria per inadempimento del venditore (Trib. Messina n. 521/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore che non adempia all’obbligo di trasferire l’immobile libero da pesi e ipoteche e che, anzi, lo alieni a terzi, integra un inadempimento grave, legittimando la risoluzione ex art. 1453 c.c. e la restituzione degli acconti versati. L’azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. è ammissibile anche se il credito è litigioso, purché non pretestuoso, e può essere esercitata dal creditore che dimostri l’eventus damni, la scientia damni del debitore e, per atti a titolo oneroso, la partecipatio fraudis del terzo, desumibile anche da presunzioni semplici (es. vincoli familiari, esiguità del corrispettivo). Il danno da mancato guadagno per la mancata stipula del definitivo non è risarcibile se non provato nella sua effettiva consistenza.

Il Fatto

I promittenti acquirenti hanno stipulato un preliminare di vendita per l’acquisto di un appartamento e un garage, versando la maggior parte del prezzo (€ 62.617,02 su € 95.000,00) e venendo immessi nel possesso. Il promittente venditore non ha stipulato il rogito, non ha ottenuto i certificati di abitabilità e conformità, e ha trasferito il garage a terzi (figlio della legale rappresentante) e l’appartamento a un altro familiare (nuora). Gli acquirenti hanno diffidato più volte, ma senza esito. Hanno quindi agito per la risoluzione, la restituzione degli acconti e l’azione revocatoria dei trasferimenti.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento del venditore. Ha richiamato il principio per cui il creditore deve provare la fonte del diritto e allegare l’inadempimento, mentre il debitore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento. Nel caso di specie, il venditore non ha provato di aver adempiuto agli obblighi di liberare l’immobile da ipoteche (iscrizione del 2008, cancellata solo nel 2013) e di ottenere i titoli edilizi (conseguite solo nel 2011, dopo la consegna del 2006). La mancata stipula del definitivo, nonostante le diffide, e la successiva alienazione a terzi integrano un inadempimento di non scarsa importanza, legittimando la risoluzione ex art. 1453 c.c. Ha condannato il venditore alla restituzione degli acconti, escludendo il rimborso di una fattura estranea e la prescrizione per le diffide interruttive.

La Corte ha accolto anche la domanda revocatoria. Ha ritenuto provato l’eventus damni, poiché il venditore si è spogliato di quasi tutto il patrimonio, rendendo incerta la soddisfazione del credito. La scientia damni del debitore è desunta dalla consapevolezza del credito e dalla mancata stipula del definitivo. Quanto al terzo, la partecipatio fraudis è provata da presunzioni: il terzo è figlio della legale rappresentante, socio e consigliere di amministrazione, il corrispettivo è esiguo e non è provato l’effettivo pagamento. La Corte ha quindi dichiarato l’inefficacia degli atti di trasferimento del garage e dell’appartamento. Ha invece rigettato le domande risarcitorie degli acquirenti, ritenendole generiche, e quelle riconvenzionali del venditore per il mancato guadagno e l’occupazione senza titolo, per mancanza di prova del danno concreto e della mala fede del possessore.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio per il venditore in caso di preliminare: Il promittente venditore che ometta di liberare l’immobile da iscrizioni pregiudizievoli e di ottenere i titoli edilizi entro i termini previsti, anche se la consegna è già avvenuta, è inadempiente; il creditore può limitarsi a provare il titolo e l’inadempimento, spettando al venditore la prova dell’avvenuto adempimento o della non imputabilità.
2. Azione revocatoria contro trasferimenti a familiari: Il creditore può agire in revocatoria ex art. 2901 c.c. anche per crediti litigiosi, purché non pretestuosi; la prova della partecipatio fraudis del terzo può essere fornita tramite presunzioni semplici, come lo stretto legame parentale, l’esiguità del prezzo e la mancanza di prova del pagamento, che fanno presumere la conoscenza del pregiudizio.
3. Risarcimento del danno per mancato guadagno: Il danno da mancata stipula del definitivo, sia per l’acquirente che per il venditore, deve essere specificamente allegato e provato, non essendo sufficiente una mera allegazione generica; la liquidazione equitativa presuppone l’accertamento di un danno certo e non meramente eventuale, e la prova della concreta perdita di chance o di altre occasioni di guadagno.

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