Risoluzione del preliminare per inadempimento e inammissibilità della riconvenzionale tardiva (Trib. Vibo Valentia n. 141/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, la costituzione tardiva del convenuto, sebbene non impedisca la proposizione di eccezioni rilevabili d’ufficio, comporta la decadenza dalla facoltà di sollevare eccezioni in senso stretto, tra cui l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. La domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., se proposta dopo che la controparte ha già chiesto la risoluzione del medesimo contratto, è inammissibile per violazione del divieto di cumulo di cui all’art. 1453, comma 2, c.c., che preclude la domanda di adempimento dopo quella di risoluzione. La clausola risolutiva espressa, se attivata con la dichiarazione di avvalersene, produce l’effetto risolutivo di diritto, con conseguente obbligo del promissario acquirente di restituire l’immobile e di risarcire il danno per le modifiche apportate, secondo quanto accertato in CTU.

Il Fatto

La società promittente venditrice ha stipulato con il promissario acquirente un contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire, con patto aggiuntivo che prevedeva l’immissione anticipata nel possesso. Il promissario acquirente ha versato la maggior parte del prezzo, ma ha omesso il pagamento dell’ultima rata di € 110.000,00 e non si è presentato per la stipula del rogito entro il termine essenziale. La venditrice ha diffidato il promissario acquirente e ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva espressa, quindi ha agito per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Il promissario acquirente, costituitosi tardivamente, ha eccepito vizi dell’immobile e ha proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della venditrice e, in un successivo giudizio riunito, domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. con riduzione del prezzo e risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, operante la clausola risolutiva espressa. Ha ritenuto regolare la notifica dell’atto di citazione ex art. 140 c.p.c., perfezionatasi con la ricezione della raccomandata informativa, e ha dichiarato inammissibile l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dal convenuto, in quanto eccezione in senso stretto proposta tardivamente, essendo la costituzione intervenuta oltre i termini di cui all’art. 166 c.p.c. La domanda riconvenzionale di risoluzione è stata dichiarata inammissibile per la stessa ragione, non potendo la riunione dei giudizi consentire di aggirare le preclusioni maturate nel giudizio preveniente.

Quanto alla domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., proposta nel giudizio successivo, la Corte l’ha dichiarata inammissibile per violazione del divieto di cui all’art. 1453, comma 2, c.c., secondo cui non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. La risoluzione del contratto per inadempimento produce effetti liberatori e recuperatori, con obbligo del promissario acquirente di restituire l’immobile e di corrispondere le somme necessarie per il ripristino delle modifiche apportate (€ 7.200,41, secondo la CTU), mentre le domande di risarcimento del danno per il mancato valore locativo sono state rigettate, poiché l’occupazione del bene si giustificava in ragione del patto aggiuntivo e l’effetto risolutivo retroagisce solo alla data della domanda giudiziale. La CTU ha escluso che le modifiche apportate dal promissario acquirente avessero arrecato danni strutturali.

Implicazioni Pratiche

1. Decadenza dalle eccezioni in caso di costituzione tardiva: Il convenuto che si costituisce tardivamente in un giudizio di risoluzione del contratto non può proporre eccezioni in senso stretto (es. eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.), ma solo eccezioni rilevabili d’ufficio (es. nullità, prescrizione); la tardiva costituzione comporta la decadenza dalla facoltà di sollevare tali eccezioni, che non possono essere riproposte in un successivo giudizio, neppure se riunito.
2. Preclusione della domanda di adempimento dopo la risoluzione: Il promissario acquirente che abbia subito la risoluzione del preliminare per proprio inadempimento non può successivamente proporre domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., poiché l’art. 1453, comma 2, c.c. vieta il cumulo tra domanda di risoluzione e domanda di adempimento; la domanda di esecuzione specifica è ammissibile solo se la domanda di risoluzione è stata rigettata o dichiarata inammissibile.
3. Risarcimento del danno e restituzione in caso di risoluzione: In caso di risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, il venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile e al risarcimento del danno per le modifiche apportate che ne riducano il valore, da quantificarsi mediante CTU; non è invece risarcibile il danno da mancato godimento per il periodo di occupazione legittima, poiché l’occupazione era prevista dal patto aggiuntivo, e l’effetto retroattivo della risoluzione opera solo dalla data della domanda giudiziale.

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