Rogito attuativo del preliminare non supera gli obblighi ulteriori (Cass. civ. Sez. II n. 13795 del 17.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento della volontà delle parti in ordine al contenuto di un negozio giuridico costituisce indagine di fatto rimessa al giudice di merito e, in sede di legittimità, la censura di violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. non può risolversi nella mera contrapposizione di una lettura diversa da quella accolta, occorrendo indicare le norme violate e le ragioni dell’illogicità o dell’insufficienza della motivazione. Il principio secondo cui il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, superando il preliminare, opera solo con riferimento alle previsioni del preliminare medesimo, con la conseguenza che il rogito, di funzione meramente attuativa, non travolge le ulteriori e diverse pattuizioni contenute nelle scritture private. In tema di simulazione parziale del prezzo in contratto per cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, la prova documentale dell’accordo simulatorio può essere formata anche in un momento diverso e precedente dal negozio simulato, non essendo la controdichiarazione espressione della voluntas simulandi ma atto di riconoscimento della simulazione.

Il Fatto

Con scritture private del 1992 e del 1995 i proprietari di un terreno e due geometri avevano definito un accordo atipico: il corrispettivo dell’appalto per la costruzione di otto villette “chiavi in mano”, su terreno rimasto ai committenti, era costituito dalla cessione di diciannove lotti. Nel 1996 le parti stipularono un atto pubblico di compravendita con cui i lotti vennero trasferiti; nel rogito le venditrici dichiararono di ricevere il prezzo.

Assumendo l’incompletezza dei lavori, gli aventi causa dei committenti agirono per l’adempimento. Il Tribunale rigettò le domande. In appello la domanda fu mutata in risoluzione per inadempimento; la Corte d’Appello di Messina accolse il gravame, dichiarò la risoluzione e condannò i geometri e i loro eredi al pagamento di una somma e al risarcimento. I soccombenti ricorsero per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi sono esaminati unitariamente per connessione e dichiarati infondati. I ricorrenti sostenevano che l’atto pubblico del 1996 avesse superato le scritture private, negando che esse conservassero alcuna efficacia. La Corte rileva che la tesi si risolve in una rilettura dei contratti in termini favorevoli ai ricorrenti, senza individuare alcun vizio nella sentenza impugnata.

La Corte territoriale aveva qualificato le scritture come contratto preliminare limitatamente all’obbligo di trasferire i diciannove lotti, riconoscendo al rogito una funzione meramente attuativa di quella previsione. Da qui l’irrilevanza del principio invocato dai ricorrenti: esso è stato affermato con riferimento al singolo negozio voluto e fa salvo il caso in cui il preliminare sopravviva. Poiché le ulteriori previsioni non avevano natura di preliminare, il rogito non si poneva rispetto ad esse come contratto definitivo e non poteva superarle.

Quanto alla quietanza del prezzo, la Corte conferma che la prova della simulazione si ricavava dal contenuto della scrittura del 1992, ove il corrispettivo era costituito dalla realizzazione delle villette. Ricorda che l’art. 1417 cod. civ. vieta la prova per testi o presunzioni ma la prova documentale dell’accordo simulatorio può formarsi anche in momento diverso e precedente dal negozio simulato.

Il quarto motivo è rigettato. La mutatio libelli è ammessa dall’art. 1453, secondo comma, cod. civ. anche in appello, purché i fatti posti a fondamento coincidano: nella specie la domanda di adempimento dell’unico contratto atipico era stata modificata in domanda di risoluzione dello stesso contratto. Infine, la Corte corregge la motivazione ex art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.: il costo per ultimare i lavori, più che posta restitutoria, va inquadrato quale voce del danno risarcibile.