Scavi nel sottosuolo condominiale e appropriazione dell’area comune (Cass. civ. Sez. II n. 20152 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, è di proprietà comune per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 cod. civ. Il singolo condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, esegua scavi in profondità del sottosuolo, attraendolo nell’orbita della propria disponibilità esclusiva, pone in essere uno spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegrazione. Il giudice di merito che si limiti a ravvisare un uso più intenso del bene comune, senza accertare se vi sia stata appropriazione dell’area comune per ricavare un ampliamento dei locali di proprietà esclusiva, motiva in modo insufficiente e si discosta dal costante orientamento della Corte.

Il Fatto

Il condominio ha convenuto in giudizio una condomina, proprietaria di due porzioni immobiliari al piano terreno, lamentando l’esecuzione di opere di scavo del sottosuolo comune e l’appropriazione di parte dello stesso. Il condominio chiedeva l’accertamento dell’illegittimità delle opere, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno.

La condomina ha contestato la pretesa. Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo che non vi fosse uso illegittimo della cosa comune, poiché l’abbassamento del piano di calpestio non aveva alterato la destinazione del bene, individuata nella funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio. La Corte d’appello ha respinto il gravame, ravvisando un uso più intenso del bene, ma consentito, e non un’alterazione. Il condominio ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia l’errata applicazione dell’art. 1102, primo e secondo comma, cod. civ., in relazione all’art. 1117 cod. civ., oltre alla violazione dell’art. 2697 cod. civ. e a un vizio di motivazione, per avere la Corte territoriale ritenuto legittimo lo scavo sulla base della sua modesta consistenza, pur essendo stato eseguito su parte di proprietà comune. Il ricorrente deduce inoltre che la condomina, costruendo sotto il piano di calpestio un solaio areato in sostituzione del preesistente vespaio, avrebbe ricavato maggiori altezze dei locali di sua proprietà, appropriandosi del volume dell’area di sedime.

Il secondo motivo contesta il vizio di motivazione in relazione all’art. 1102 cod. civ., perché la Corte d’appello, nel qualificare come modesto lo scavo, non ha indicato i criteri oggettivi e soggettivi seguiti.

La Corte accoglie il primo motivo. Il giudice di merito, accertata l’esecuzione dello scavo nel sottosuolo, ha ravvisato un uso più intenso del bene comune ed escluso l’alterazione della destinazione, senza però considerare se vi fosse stata appropriazione di area comune per ampliare i locali di proprietà esclusiva.

In tal modo la Corte territoriale si è discostata dal costante orientamento di legittimità, richiamato con Cass. n. 6154/2016 e Cass. n. 10869/2023, secondo cui lo spazio sottostante il suolo condominiale è comune per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 cod. civ., con la conseguenza che lo scavo in profondità, senza consenso degli altri partecipanti, configura spoglio denunciabile con l’azione di reintegrazione.

Si rende quindi necessario un nuovo esame, con assorbimento del secondo motivo. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto e la causa è rinviata alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, che deciderà attenendosi al principio di diritto richiamato e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.