Escavazione del sottosuolo condominiale da parte del singolo condomino: configura appropriazione della cosa comune (Cass. civ. Sez. 2 n. 18131 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, ma tutta la porzione del terreno su cui poggia l’intero fabbricato, ivi compresa la parte sottostante. Il termine “suolo” assume un significato più ampio di quello di cui all’art. 840 c.c., che indica esclusivamente la superficie esposta all’aria. Il condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, attrae la cosa comune nella propria disponibilità esclusiva, ledendo il diritto degli altri condomini. Tale condotta integra una modificazione illegittima del bene condominiale, non qualificabile come modalità di uso più intenso della cosa comune, allorché l’intervento abbia comportato l’appropriazione di una porzione del sottosuolo, con alterazione della destinazione del bene.

Il Fatto

Il Condominio conveniva in giudizio alcune condomine, proprietarie di un locale al piano seminterrato, deducendo che queste avevano eseguito, senza il consenso degli altri partecipanti, lavori di escavazione del suolo condominiale sottostante, al fine di abbassare la quota del pavimento e portare l’altezza del locale a metri 2,45. L’attore chiedeva la condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno. Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’appello, con la sentenza impugnata, respingeva il gravame proposto dalle condomine.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati i motivi di ricorso, ha preliminarmente affrontato la questione della natura giuridica del bene oggetto dell’attività di scavo. Richiamando il principio pacifico per cui è di proprietà comune non solo la superficie ma anche il sottosuolo su cui insiste il fabbricato, ha affermato che nessun condomino può procedere all’escavazione in profondità per ricavare nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti. Tale attività, attirando la cosa comune nella disponibilità esclusiva del condomino, lede il diritto degli altri partecipanti alla comunione. La Corte ha quindi escluso che la condotta integrasse un consentito uso più intenso della cosa comune, in quanto l’intervento realizzato aveva comportato una modifica del bene condominiale, considerata l’estensione dello scavo, pari a metri quadri 263, e la destinazione dell’opera, avendo portato il pavimento a circa 20 centimetri dai ferri della fondazione dell’edificio.

La Suprema Corte ha poi precisato che la valutazione circa la natura del bene asportato e la concreta lesione del pari uso da parte degli altri condomini costituisce un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità. Ha inoltre chiarito che la pronuncia richiamata dalle ricorrenti (Cass. n. 8252/2025) non è dirimente, in quanto relativa alla diversa ipotesi del vespaio, per la cui qualificazione occorre una valutazione dello stato effettivo dei luoghi, che nel caso di specie era stata correttamente svolta dalla Corte territoriale. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 1102 c.c., la Corte ha infine distinto l’ipotesi del semplice abbassamento del pavimento, che richiede l’accertamento dell’alterazione della destinazione del bene, da quella, ricorrente nel caso di specie, in cui lo scavo abbia comportato una vera e propria appropriazione di una porzione del sottosuolo, configurazione che integra di per sé una modifica illegittima del bene condominiale. Il ricorso è stato pertanto rigettato.