Suolo e sottosuolo condominiale: applicabile l’art. 1117 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 18031 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio e supercondominio, il giudice di merito chiamato a decidere sulla proprietà del suolo e del sottosuolo su cui insistono più fabbricati deve preliminarmente verificare l’applicabilità dell’art. 1117 c.c., individuando l’atto di frazionamento dell’originaria unica proprietà da cui si è generata la situazione condominiale. Solo una espressa, chiara e univoca riserva di proprietà esclusiva contenuta in quel titolo originario vince la presunzione di comunione delle parti indicate dall’art. 1117 c.c., restando irrilevanti i successivi atti di alienazione compiuti dal venditore che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene. Non costituisce titolo di proprietà il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario, ove non allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto o non espressione di autonomia negoziale accettata dai singoli condomini.

Il Fatto

La controversia riguarda la situazione dominicale di un complesso immobiliare composto da quattro fabbricati, originariamente di proprietà esclusiva di un’unica società, poi frazionato negli anni ’80 con la vendita degli appartamenti degli edifici esterni e l’alienazione dei corpi interni a una diversa società. Nel 2010 la società ricorrente incidentale ha acquistato le quote di quest’ultima, divenendo proprietaria di due particelle, e ha avviato lavori di ristrutturazione con scavi per trasformare autorimesse in edifici residenziali con parcheggi.

Alcuni condomini del fabbricato esterno hanno agito in giudizio lamentando, tra l’altro, la natura comune del suolo e del sottosuolo oggetto degli scavi. Il Tribunale ha respinto tale domanda e la Corte d’appello ha confermato, accogliendo solo in parte i gravami. Il ricorrente principale ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione delle norme sull’interpretazione contrattuale in relazione all’art. 25 del regolamento di supercondominio.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla constatazione che la Corte d’appello ha risolto la questione della proprietà condominiale basandosi sulla lettura del regolamento predisposto dall’originaria proprietaria, senza verificare preliminarmente l’applicabilità dell’art. 1117 c.c. Tale impostazione non è corretta in diritto, potendo la Corte di legittimità qualificare i fatti accertati in modo diverso, anche d’ufficio, purché sulla base dei fatti come emergenti dalle fasi di merito. Il nesso di condominialità è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, anche tra corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché dotati di parti comuni.

Il passaggio decisivo riguarda gli scavi e le opere realizzate. Il suolo su cui sorge l’edificio condominiale, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un condomino, è presunto comune per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c.. Tale presunzione non è una mera presunzione vincibile con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato origine al condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.

Ne discende che il giudice del rinvio avrebbe dovuto individuare l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà e verificare se in esso sussistesse una chiara volontà di riservare esclusivamente a una unità o a un edificio la proprietà del suolo delle particelle. Poiché la società rivendica la proprietà esclusiva di un bene presunto comune, è onere della stessa dare la prova della propria asserita titolarità esclusiva, non essendo rilevante il titolo di acquisto proprio o del dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, bensì di un’alienazione compiuta dal proprietario iniziale che non si era riservato l’esclusiva titolarità. La Corte richiama sul punto la giurisprudenza di legittimità in tema di riparto dell’onere probatorio.

Quanto al regolamento predisposto dall’originaria proprietaria, esso non costituisce titolo di proprietà, non risultando allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, né espressione di autonomia negoziale accettata dai singoli condomini. Il suo contenuto non reca la riserva espressa e univoca necessaria a vincere la presunzione. La Corte aggiunge che ravvisare il titolo costitutivo delle servitù di passaggio nello stesso regolamento urterebbe contro il principio nemini res sua servit. L’accoglimento del primo motivo assorbe ogni altra censura, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.