Servitù apparente e riduzione del prezzo: onere probatorio del compratore (Cass. civ. Sez. II n. 20104 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’apparenza della servitù di passaggio non occorre la sussistenza di specifiche opere materiali ulteriori rispetto a quella su cui il passaggio è possibile, essendo sufficiente l’evidenza dell’inequivoco collegamento funzionale tra l’opera in sé destinata al passaggio e il preteso fondo dominante. Il requisito richiede un quid pluris, rappresentato dalla visibilità del nesso di strumentalità delle opere rispetto al bisogno del fondo da considerare dominante. Nella domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 cod. civ. la prova dell’esistenza del diritto reale altrui gravante sul bene grava sul compratore, non sul venditore. L’accertamento in fatto dello stato dei luoghi e della destinazione funzionale delle opere non è sindacabile in sede di legittimità.

Il Fatto

Il compratore di un immobile conveniva in giudizio i venditori dinanzi al Tribunale, chiedendo la riduzione del prezzo pattuito. Assumeva che il bene fosse gravato da una servitù di passaggio non apparente in favore di terzi, della quale non era stata data conoscenza al momento dell’acquisto.

Il Tribunale, accertata la natura apparente della servitù, rigettava la domanda. La Corte d’Appello confermava la decisione, ritenendo ricorrere un’ipotesi di servitù apparente sulla base dello stato dei luoghi e degli accertamenti del consulente tecnico. Il compratore proponeva quindi ricorso per cassazione con due motivi, mentre le parti intimate non si costituivano.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1061 e 1489 cod. civ., sostenendo che la servitù non fosse apparente e che la garanzia contrattuale circa la libertà del bene da pesi e oneri rendesse comunque applicabile la riduzione del prezzo.

La Corte ha giudicato il motivo infondato. L’accertamento dello stato dei luoghi e della destinazione funzionale delle opere al servizio della servitù costituisce accertamento in fatto, non sindacabile in sede di legittimità, perché fondato su motivazione conforme alla giurisprudenza in materia di apparenza.

Nel ribadire il principio, la Corte ha richiamato Sez. II, ordinanza n. 29555 del 25/10/2023 e Sez. VI-2, ordinanza n. 11834 del 06/05/2021: ai fini dell’apparenza è sufficiente l’evidenza dell’inequivoco collegamento funzionale tra l’opera e il fondo dominante. Ha inoltre osservato che nel contratto di acquisto si faceva esplicito riferimento alle servitù esistenti, risultando così non fondata la tesi del bene garantito libero da vincoli.

Con il secondo motivo il ricorrente lamentava la nullità della consulenza tecnica d’ufficio, per essere stata espletata secondo le regole introdotte dalla legge n. 69 del 2009, inapplicabile ratione temporis, e per l’utilizzo di documenti non prodotti dalle parti.

La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile. In appello la censura aveva riguardato unicamente l’applicabilità temporale della riforma, mentre in cassazione si contestava l’acquisizione di atti di iniziativa del consulente. Ha ricordato il principio delle Sezioni Unite n. 11748 del 3 maggio 2019: il compratore che esercita le azioni di risoluzione o di riduzione del prezzo è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi. Nella stessa direzione, per la domanda ex art. 1489 cod. civ., la prova del diritto altrui grava sul compratore (Sez. II n. 29367 del 28/12/2011).

Infine, l’eccezione di nullità della consulenza per vizi procedurali, avendo carattere relativo, resta sanata se non fatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito (Sez. II n. 22843 del 25/10/2006). Il ricorso è stato quindi rigettato, con declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato.