Divieto regolamentare di occupazione della piazzetta: modifica solo con consenso unanime (Cass. civ. Sez. 2 n. 7771 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola del regolamento di condominio che vieta l’occupazione anche temporanea di un’area comune, configurando un obbligo negativo a carico dei partecipanti alla comunione, incide significativamente sul diritto di godimento e ha natura contrattuale. Tale disposizione non è meramente regolamentare e la sua deroga o modifica non può essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., ma richiede il consenso unanime di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1138 c.c.. La delibera assembleare che autorizzi un uso del bene comune in deroga a tale divieto, adottata senza l’unanimità, è nulla.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare che aveva conferito all’amministratore l’incarico di stipulare un contratto di locazione stagionale di una porzione della piazzetta condominiale per attività di ristorazione. Gli attori deducevano la violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che vietava l’occupazione dell’area, nonché l’insufficienza della maggioranza raggiunta per un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.

Il Tribunale rigettava la domanda per carenza di legittimazione attiva, ma la Corte d’Appello di Napoli, nel accogliere l’appello, dichiarava la nullità della deliberazione. La Corte territoriale riteneva che il divieto di occupazione della piazzetta avesse carattere di disposizione limitativa dei diritti dei condomini, la cui modifica richiedeva l’unanimità.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato i tre motivi di ricorso proposti dal Condominio. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile, in quanto la censura non delineava l’omissione di un fatto storico decisivo ma investiva l’apprezzamento di merito della Corte d’Appello circa la rilevanza del cambio di destinazione d’uso di un immobile ai fini della conservazione dei diritti sulla piazzetta.

Il secondo motivo è stato rigettato. La Corte ha ritenuto che, accogliendo l’appello e accertando la titolarità della quota di comproprietà in capo al condomino, la sentenza impugnata avesse statuito implicitamente sull’eccezione di inammissibilità dell’appello sollevata dal Condominio.

Il terzo motivo, riguardante la violazione degli artt. 1136 e 1138 c.c., è stato ritenuto infondato. La Suprema Corte ha confermato che la clausola del regolamento che vieta l’occupazione della piazzetta non si limita a disciplinare l’uso del bene comune, ma pone un divieto inderogabile che grava sui partecipanti alla comunione, incidendo sul loro diritto di godimento.

La decisione si allinea al principio giurisprudenziale per cui le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà comune, contenute nel regolamento, richiedono il consenso di tutti i condomini per essere introdotte o modificate, richiamando i precedenti delle Cass. n. 24526 del 2022, Cass. n. 2403 del 2024 e Cass. n. 15613 del 2022.

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