Travisamento della prova e accesso all’immobile aggiudicato: onere del titolo (Cass. civ. Sez. III n. 25860 del 22.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il travisamento del contenuto oggettivo della prova ricorre solo in presenza di una svista sul fatto probatorio, non già di un’erronea valutazione del medesimo, con la conseguenza che la censura che contesti il valore assegnato dal giudice di merito agli elementi istruttori è inammissibile in sede di legittimità. Chi rivendica la consegna delle chiavi di un immobile acquisito in sede esecutiva deve allegare e provare il titolo dal quale deriva quel diritto: il mero stato dei luoghi, ove l’accesso sia comunque possibile, non fonda alcuna pretesa risarcitoria. La condanna per responsabilità processuale aggravata, ex art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., presuppone la colpa grave, desumibile da indici concreti e non dalla sola infondatezza della domanda.

Il Fatto

La ricorrente si era aggiudicata, insieme al legale rappresentante di una società e dunque nella misura del 50%, due immobili sottoposti a esecuzione forzata a carico del debitore esecutato, per effetto di due decreti di trasferimento emessi dal giudice dell’esecuzione. Al momento di entrare in possesso dei beni, il curatore non consegnava le chiavi del cancelletto che consentivano l’accesso al lotto contrassegnato con il numero 1; l’aggiudicataria assumeva che a quel vano si potesse accedere solo attraverso quel cancello.

La ricorrente, con la società comproprietaria, conveniva in giudizio il curatore e il debitore esecutato chiedendo il risarcimento del danno. Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d’appello respingeva entrambi gli appelli, condannando in solido gli appellanti alle spese di lite. Proponeva quindi ricorso per cassazione con cinque motivi; i resistenti si costituivano con controricorso.

La Motivazione della Corte

La ratio decidendi del giudice di merito è duplice: dal decreto di trasferimento risultava che l’accesso a quel vano era comune all’altro lotto, sicché non era necessaria un’apposita chiave; e non era chiaro quale fosse il titolo in base al quale la ricorrente rivendicava il diritto ad avere quella chiave, tanto più che una diversa causa, promossa contro i debitori esecutati per affermare il diritto di accedere attraverso il cancello, si era conclusa con il rigetto della pretesa.

Il primo motivo, che deduce violazione degli artt. 115, 116 e 132 cod. proc. civ., è inammissibile. Il travisamento del contenuto oggettivo della prova — ribadisce la Corte — ricorre solo in caso di svista concernente il fatto probatorio e non già di erronea valutazione del medesimo (Cass. Sez. Un. n. 5792 del 2024). Né si configura la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., poiché i giudici di merito non hanno assegnato alla prova un valore diverso da quello reale. Il motivo, soprattutto, non si confronta con la ratio decidendi, incentrata sull’inesistenza di un diritto ad avere le chiavi, e non sull’esistenza di uno o più accessi al lotto.

Il secondo e il terzo motivo, che invocano l’art. 1102, l’art. 1117 e l’art. 948 cod. civ., sono valutati congiuntamente e dichiarati inammissibili per duplice ragione. La ricorrente non dimostra di aver allegato nei gradi di merito il diritto di avere le chiavi in quanto comproprietaria o condomina dell’area; e i motivi presuppongono un accertamento di fatto di segno contrario rispetto a quello operato dai giudici di merito, che avevano escluso la comproprietà o l’appartenenza condominiale di quell’area.

Il quarto motivo, che denuncia omesso esame di un fatto controverso e decisivo, è parimenti inammissibile: si scontra con il limite della doppia conforme e, in realtà, non censura un fatto omesso ma una valutazione di quel fatto. Osservazione infondata è quella secondo cui il giudice d’appello avrebbe accertato i fatti diversamente dal primo giudice, avendoli confermati negli stessi termini.

Il quinto motivo, che deduce violazione dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., è infondato. La condanna non si basa sulla mera infondatezza della domanda, ma su indici di colpa grave: aver insistito per la consegna delle chiavi in assenza di un titolo idoneo e a fronte dell’evidenza, non contestata, della possibilità di accedere comunque all’immobile. Il ricorso è respinto e le spese seguono la soccombenza.