Demolizione opere abusive e impossibilità materiale e giuridica del proprietario (TAR Sardegna n. 1201 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il proprietario formalmente intestatario di un fondo sul quale terzi hanno realizzato opere abusive non è legittimo destinatario dell’ingiunzione di demolizione quando si trovi nell’impossibilità materiale e giuridica di accedere al bene e di ripristinare l’ordine urbanistico violato. Destinatario dell’ordine di ripristino è colui che, al momento dell’irrogazione, si trovi in un rapporto diretto con il manufatto illecito, tale da poter eliminare l’alterazione del territorio. Il dovere di corretta gestione del bene in proprietà non si estende fino a coinvolgere il proprietario nelle conseguenze di atti illeciti compiuti da terzi in totale assenza della sua volontà e del suo controllo sul bene. L’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. non può essere additata come rimedio satisfattivo per attribuire al proprietario un onere di ripristino che presuppone un potere di fatto che egli non ha.

Il Fatto

I ricorrenti, fratelli, erano divenuti proprietari per successione ereditaria di un fondo identificato catastalmente e compreso all’interno di un lotto edificabile ceduto a terzi nel 1993. Quel fondo, sul quale insisteva un rudere, non era stato menzionato nell’atto di compravendita e risultava intercluso rispetto alle particelle alienate.

I ricorrenti apprendevano dell’esistenza del bene e della titolarità formale solo in tempi recenti, ricevendo un avviso di accertamento tributario relativo a opere edilizie realizzate sul fondo. Dopo inutili tentativi di accesso e due esposti alla Polizia Municipale, il Comune di La Maddalena, all’esito di un sopralluogo, ingiungeva la demolizione delle opere abusive sia ai ricorrenti, quali proprietari, sia al soggetto indicato come effettivo fruitore. Propongono ricorso per l’annullamento, deducendo in via assorbente la propria estraneità all’abuso e l’impossibilità di eseguire l’ordine.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione della individuazione del destinatario dell’ordinanza di demolizione, verificando se l’obbligo di ripristino possa essere imposto al proprietario formale del fondo sul quale altri hanno edificato. La risposta è negativa.

L’istruttoria disposta con precedente ordinanza ha chiarito che il fondo è accessibile unicamente attraverso l’ingresso principale della proprietà del terzo e lungo uno stradello interno che attraversa altre particelle. La relazione del responsabile dell’Ufficio Tecnico ha confermato questa configurazione dei luoghi, smentendo ogni possibilità di intervento autonomo dei ricorrenti.

Su questa base il TAR applica l’orientamento secondo cui è legittimo destinatario dell’ordine colui che, al momento dell’irrogazione, si trovi in un rapporto diretto con il manufatto illecito, tale da poter ripristinare l’ordine alterato dalla sopravvenienza di un’opera priva di titolo (Cons. Stato, Sez. VI, 2 novembre 2022, n. 9511; C.G.A.R.S., Sezioni riunite, 10 gennaio 2023, n. 81). Nel caso concreto questo rapporto difetta, perché i ricorrenti non hanno mai avuto la disponibilità del bene né hanno contribuito alla realizzazione dell’abuso.

Il Collegio respinge anche la tesi difensiva comunale secondo cui i proprietari avrebbero potuto attivare l’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. per rientrare in possesso ed eseguire l’ordine. L’argomento è superato sotto un duplice profilo: i ricorrenti hanno conosciuto il fondo solo di recente, e il dovere di corretta gestione non può tradursi in una responsabilità per atti illeciti di terzi compiuti senza alcuna partecipazione del proprietario.

Il ricorso è pertanto fondato. L’annullamento degli atti impugnati è disposto limitatamente alla parte in cui sono rivolti nei confronti dei ricorrenti, con compensazione delle spese di lite tra le parti del giudizio.