Compenso dell’amministratore di condominio e sufficienza del rendiconto approvato (Cass. civ. Sez. 2 n. 12579 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compenso dell’amministratore di condominio, il diritto al compenso non richiede la prova dell’effettiva e corretta esecuzione dell’incarico attraverso documenti giustificativi delle singole operazioni: è sufficiente, ferma la prova del conferimento dell’incarico, la sussistenza di un rendiconto approvato dall’assemblea, poiché il compenso costituisce una spesa a carico del condominio e una voce del relativo bilancio che necessita unicamente di approvazione in sede di deliberazione sul consuntivo. Tale criterio opera anche nella disciplina del condominio previgente alla legge n. 220/2012, ai sensi dell’art. 1135, nn. 2 e 3, cod. civ. Diverso è il regime probatorio per il rimborso delle spese anticipate: in tal caso l’amministratore deve dimostrare, attraverso i necessari documenti giustificativi, l’entità e la causale degli esborsi. L’approvazione del rendiconto ha valore di ricognizione di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate e va provata mediante l’acquisizione della delibera assembleare.

Il Fatto

Un condominio propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal proprio ex amministratore per il pagamento del compenso per l’attività svolta e il rimborso delle anticipazioni di cassa; in via riconvenzionale, il condominio chiese il risarcimento del danno derivante dalla morosità verso l’erario, provocata dalla omessa ritenuta d’acconto ai professionisti incaricati. Il tribunale accolse l’opposizione.

La corte d’appello rigettò il gravame, ritenendo non provato il credito dell’amministratore: i documenti prodotti in sede di ricostruzione del fascicolo, autorizzata dopo lo smarrimento, non risultavano allegati alla comparsa di costituzione, sicché le sole produzioni utilizzabili erano quelle effettuate con il ricorso per ingiunzione e la memoria integrativa, tra le quali non figuravano le ricevute delle spese e la documentazione di supporto al rendiconto.

La Motivazione della Corte

Secondo la Cassazione, i due motivi di ricorso, scrutinati congiuntamente, sono fondati. Il giudice di appello, nel ritenere i rendiconti consuntivi inidonei a supportare la pretesa creditoria, ha erroneamente equiparato i presupposti per il riconoscimento degli esborsi affrontati per conto del condominio a quelli per la liquidazione del compenso.

Per il rimborso delle spese anticipate, in un rapporto assimilabile al mandato oneroso, occorre la prova documentale dell’entità e della causale degli esborsi: sul punto la Corte richiama il proprio consolidato orientamento (tra le altre, Cass. n. 10479 del 2024, Cass. n. 1186 del 2019, Cass. n. 3892 del 2017). Per il compenso, invece, è sufficiente che, ferma la prova del conferimento dell’incarico, sussista un rendiconto approvato dall’assemblea, atteso che il compenso è una spesa a carico del condominio, voce del bilancio che necessita unicamente di approvazione in sede di deliberazione sul consuntivo (così Cass. n. 17713 del 2023).

La Corte precisa che tale criterio opera anche quando sia applicabile ratione temporis la formulazione dell’art. 1135 cod. civ. previgente alla riforma di cui alla legge n. 220/2012, come nel caso in esame. La presentazione dei rendiconti per gli esercizi dal 1997 al 2006 era stata ritenuta inidonea senza valorizzare l’approvazione assembleare che le stesse produzioni confermavano, quantomeno per alcune periodicità.

Nessun rilievo assume, invece, la dedotta “non contestazione” delle circostanze da parte del condominio: l’approvazione del rendiconto ha valore di ricognizione di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate e va necessariamente provata mediante l’acquisizione della delibera assembleare (cfr. Cass. n. 10153 del 2011).

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, per il riesame della vicenda in conformità al principio di diritto enunciato e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.