Occupazione sine titulo del promissario acquirente e buona fede (Cass. civ. Sez. II n. 7548 del 21.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel preliminare di compravendita la clausola di consegna anticipata dell’immobile al promissario acquirente è funzionale a specifiche esigenze temporanee e non attribuisce un titolo di godimento protratto sino al definitivo. Il promissario che continui a occupare il bene oltre tali esigenze, contestando vizi e irregolarità soltanto alla scadenza del termine fissato per il contratto definitivo, tiene una condotta contraria al canone della buona fede contrattuale e risponde del danno da occupazione sine titulo. La questione della legittimità della detenzione è autonoma rispetto a quella della riduzione del prezzo per vizi del bene, poiché il vizio che non ha limitato il godimento non giustifica il protrarsi dell’occupazione.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente e alcuni promittenti venditori stipulano un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di quote sociali, finalizzato all’acquisto di un capannone, unico bene della società bersaglio. Il contratto contiene una clausola che prevede la consegna anticipata dell’immobile. La controversia si radica davanti al Tribunale di Ferrara, che in primo grado accoglie la domanda di trasferimento delle quote con riduzione del prezzo per la presenza di vizi nell’immobile e condanna la promissaria acquirente al risarcimento del danno per la protratta occupazione senza titolo, in pendenza del preliminare, del bene già sottoposto a sequestro giudiziario.

La Corte di appello di Bologna, con la sentenza qui impugnata, accoglie solo in parte il gravame della promissaria, limitatamente al decorso degli interessi sul residuo prezzo, e per il resto lo rigetta, confermando la condanna per occupazione indebita e il rigetto delle domande risarcitorie. La società propone ricorso per cassazione con cinque motivi; i controricorrenti resistono.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge l’istanza di interruzione del giudizio avanzata in ragione del fallimento di una delle controricorrenti. Essendo il giudizio di legittimità governato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione la disciplina dell’interruzione del processo dettata dagli artt. 299 e seguenti cod. proc. civ.

Il primo motivo è infondato quanto alla dedotta extrapetizione. La domanda di risarcimento per indebita occupazione investiva il giudice del merito della questione sulla legittimità della detenzione, il cui esame passava per la valutazione della clausola contrattuale, divenuta così parte del thema decidendum. Nell’interpretare il contratto il giudice non è vincolato dalle prospettazioni delle parti, secondo i criteri degli artt. 1362 e seguenti cod. civ.

La censura sull’interpretazione della clausola è invece inammissibile per genericità. L’interpretazione dell’atto negoziale è accertamento di fatto riservato al giudice del merito; la violazione delle regole di ermeneutica contrattuale richiede la specifica indicazione dei canoni inosservati e del modo della violazione. Non basta contrapporre una lettura diversa.

Quanto agli altri motivi, la Corte conferma che la questione della legittimità dell’occupazione è autonoma rispetto a quella dei vizi. L’accoglimento della domanda di riduzione del prezzo non incide sulla detenzione illegittima, poiché i vizi non avevano limitato il godimento del bene. La responsabilità della ricorrente deriva dall’avere continuato a occupare l’immobile oltre le esigenze per cui era stato consegnato, contestando i vizi solo alla scadenza del termine per il definitivo: condotta contraria alla buona fede contrattuale e idonea a incidere sulla causa concreta della pattuizione. Inconferente il richiamo al comodato, trattandosi di rapporto inserito nel preliminare di compravendita.

Le ulteriori censure risarcitorie sono inammissibili, basandosi su accertamenti di fatto non censurabili in sede di legittimità. Il ricorso è respinto; le spese seguono la soccombenza e si dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato.