Notaio deve verificare i vincoli sul bene in affitto di ramo d’azienda (Cass. civ. Sez. III n. 26423 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio che roga un contratto di affitto di ramo d’azienda, comprensivo di un immobile strumentale all’attività economica esercitata, è tenuto, in forza degli obblighi di diligenza professionale e di buona fede contrattuale, ad accertare l’esistenza di vincoli o diritti di terzi sul cespite, quando tali accertamenti risultino funzionali a garantire l’utile e valido effetto negoziale perseguito dall’affittuario. La mancata verifica di un vincolo iscritto nei pubblici registri, idoneo a compromettere il godimento del bene, integra una violazione degli artt. 1176 e 2236 cod. civ., senza che assuma rilievo la circostanza che il contratto non comporti un effetto traslativo. La responsabilità del professionista non è esclusa dalla dichiarazione della parte privata circa l’assenza di vincoli, la quale non lo solleva dal dovere di autonomo accertamento. Il notaio risponde, invece, solo quando le parti abbiano assunto impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, e sia dedotto il successivo inadempimento della parte obbligata.

Il Fatto

La società ricorrente, titolare di un’attività di ristorazione e affittacamere, aveva stipulato con una società in accomandita semplice un contratto di affitto di ramo d’azienda di durata novennale, comprendente un immobile concesso alla locatrice in comodato da un terzo. Avendo eseguito lavori per ampliare la capacità ricettiva e contratto un mutuo, la conduttrice era stata costretta a rilasciare l’immobile in ragione di una procedura esecutiva avviata nei confronti del comodante.

La società ha quindi convenuto in giudizio il notaio rogante, lamentando l’omessa verifica del vincolo di provenienza, pubblicizzato e a suo avviso decisivo rispetto alla stipula. Il Tribunale e, in secondo grado, la Corte d’Appello di Lecce hanno respinto la domanda, escludendo l’obbligo di verifiche catastali e di conservatoria sul rilievo che il contratto non comportava alcun trasferimento immobiliare e che la dichiarazione di assenza di vincoli resa in sede di stipula avrebbe potuto coinvolgere solo la parte privata.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, esaminato il primo motivo di ricorso, lo ha ritenuto fondato. Osserva il Collegio che la regola 19 del Protocollo notarile, la cui applicabilità sul piano deontologico non è stata contestata dal controricorrente, indica l’opportunità di disciplinare in atto gli eventuali vincoli e diritti di terzi sui beni aziendali, e ciò proprio nel caso dell’affitto. Tale indicazione trova ragione nella strumentalità del cespite rispetto all’attività economica da svolgervi.

Secondo la Corte territoriale, il notaio era esonerato da responsabilità per l’assenza di un effetto traslativo del contratto, e non per l’esclusione del bene dal perimetro oggettivo dello stesso. Su questo punto decisivo, osserva la Cassazione, non risulta proposta alcuna censura incidentale condizionata, con la conseguenza che la motivazione della sentenza impugnata va assunta nel suo effettivo presupposto.

Muovendo da tale cornice, il professionista, dovendo prestare secondo buona fede contrattuale la propria opera diligente per assicurare l’utile oltre che valido effetto negoziale, non poteva omettere accertamenti che avrebbero avuto effetto ostativo del tutto omologo, seppur differente, a quello che si sarebbe prodotto nell’ipotesi di cessione, rendendo di fatto impossibile la realizzazione della funzione contrattuale così constatata in danno dell’affittuario.

Richiama al riguardo il Collegio il principio espresso da Cass., 5/7/2022, n. 21205, secondo cui, quando lo scopo pratico dell’atto è messo a rischio da mancate verifiche, il notaio risponde anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle attività di accertamento doverose. Solamente quando le parti abbiano assunto impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, il notaio non è tenuto a rispondere del successivo inadempimento della parte obbligata.

Non vale, infine, a escludere la responsabilità professionale la concorrente responsabilità della parte per le dichiarazioni di assenza di vincoli rese in sede di stipula. Assorbito il secondo motivo, la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Lecce, in diversa composizione, anche per le spese.