Presunzione di condominialità del vano sottoscala e onere della prova contraria (Cass. civ. n. 7222/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, il vano sottoscala rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto vincolato all’uso comune per la sua naturale destinazione o per la sua connessione materiale e strumentale con le scale e le singole unità immobiliari. La presunzione di condominialità può essere superata soltanto da un titolo contrario, che deve consistere nell’atto costitutivo del condominio, e non nel mero titolo di acquisto della singola unità immobiliare. L’onere di provare la proprietà esclusiva grava sul condomino che la rivendica.

Il Fatto

Il proprietario del primo piano di un edificio agiva contro i proprietari del piano terra per ottenere il ripristino del vano sottoscala e delle scale, da questi modificati. Il Tribunale di Trapani accoglieva parzialmente la domanda. La Corte d’Appello di Palermo, in riforma parziale, escludeva la condominialità del sottoscala, ritenendo che i proprietari del piano terra, avendo acquistato l’intero piano, fossero anche proprietari esclusivi del sottoscala. Il ricorrente principale proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, censurando l’erronea interpretazione della Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno richiamato il principio secondo cui i vani sottoscala sono presuntivamente comuni ex art. 1117 c.c., in quanto costituiscono spazi funzionalmente e strumentalmente connessi alle scale e alle singole unità immobiliari. La presunzione di condominialità, tuttavia, non è assoluta e può essere superata da un titolo contrario, che deve consistere nell’atto costitutivo del condominio e non nel mero titolo di acquisto delle singole unità, a meno che da esso non si desumano elementi inequivocabili di esclusione della comunione.

La Corte d’Appello aveva errato nel ritenere che l’acquisto del piano terra implicasse automaticamente la proprietà del sottoscala, trascurando che il sottoscala, per la sua natura e destinazione, è un bene comune, salva espressa e inequivoca riserva di proprietà esclusiva nell’atto di frazionamento dell’edificio. L’onere di provare tale esclusiva grava sul condomino che la rivendica, onere non assolto dai controricorrenti. La Cassazione ha inoltre rigettato il secondo motivo del ricorrente, relativo alla valenza probatoria degli atti pubblici di acquisto, affermando che la prova legale ex art. 2700 c.c. riguarda solo gli elementi estrinseci dell’atto, non le dichiarazioni in esso contenute, e che il titolo di acquisto non è di per sé idoneo a vincere la presunzione di condominialità se non è l’atto costitutivo del condominio. Il terzo motivo, relativo alle spese, è stato dichiarato assorbito.

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