Il certificato di agibilità non decide la proprietà delle parti comuni (C.G.A.R.S. n. 798 del 22.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il certificato di agibilità, oggi segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380/01, attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti e non ha attinenza con l’uso delle parti comuni né con il regime di proprietà esclusiva o indivisa delle stesse. Le questioni relative alla comproprietà di un cespite devono trovare soluzione davanti al giudice civile e non possono essere risolte dall’amministrazione in sede di procedimento volto alla revoca del certificato, né il Comune può essere obbligato ad adottare un provvedimento di revoca. Il giudice amministrativo conosce del regime proprietario solo incidenter tantum, ai sensi dell’art. 8 c.p.a., e limitatamente all’accertamento della legittimità del provvedimento impugnato. Il rigetto del ricorso non pregiudica la proposizione di un giudizio civile che accerti l’esclusività della proprietà controversa.

Il Fatto

Gli appellanti, comproprietari di un’unità immobiliare in Noto, lamentavano che il Comune avesse rilasciato al dante causa della controinteressata il certificato di agibilità e la licenza commerciale relative all’immobile confinante, nonostante l’ingresso, le scale esterne e l’andito fossero, a loro avviso, comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Sollecitato un intervento in autotutela, l’Ente aveva dapprima avviato il procedimento di revoca, poi lo aveva archiviato annullando l’avviso di avvio e confermando la validità formale del certificato.

Il TAR Sicilia, sezione staccata di Catania, aveva respinto il ricorso, ritenendo incidenter tantum che l’andito fosse di proprietà esclusiva della controinteressata e che sugli appellanti gravasse un mero diritto di passaggio. Da qui l’appello, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara inammissibili le eccezioni di difetto di giurisdizione e di tardività, perché la sentenza di primo grado le aveva espressamente rigettate e su quel capo si era formato il giudicato, non essendo stato proposto appello incidentale.

Nel merito l’appello è infondato. Un’amministrazione non può essere obbligata ad adottare un provvedimento di revoca, né può essere costretta, nel corso dell’istruttoria, a risolvere problematiche di natura prettamente civilistica. Il procedimento avviato si era chiuso con un’archiviazione: dietro l’annullamento dell’avviso di avvio si dissimula la decisione sostanziale di non dare corso alla revoca. Il Comune non deve né può ergersi a giudice civile per stabilire quale tesi giuridica delle parti sia più fondata.

Il certificato di agibilità non è viziato dalle problematiche connesse alla proprietà delle parti comuni. I dati catastali, pur di efficacia probatoria residuale ai sensi dell’art. 950, terzo comma, cod. civ., assumono valore analogo a quello dei confini nell’interpretazione dei contratti di trasferimento immobiliare, tanto più se mai contestati in modo specifico. Il secondo motivo è assorbito dall’esito del primo.

Quanto alle barriere architettoniche e alle prescrizioni del regolamento edilizio, le doglianze attengono al certificato conosciuto dagli appellanti almeno dal 26 giugno 2014 e non al provvedimento impugnato: corretta è dunque la declaratoria di irricevibilità per tardività. Infine, la perizia del dottore agronomo non eccede i limiti delle competenze professionali, estese alle costruzioni di carattere modesto. Le spese sono compensate.