Autorimessa condominiale, viabilità interna e riparto delle spese tra tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II n. 27409 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le autorimesse sotterranee collocate nel seminterrato dell’edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c. e il condominio non può invocare la relativa presunzione di condominialità per pretendere il contributo alle spese di manutenzione. L’obbligo del singolo condomino va provato mediante l’esame dei titoli di acquisto e delle convenzioni, nonché del regolamento condominiale di natura contrattuale. Ove risulti che le aree di transito e di manovra del seminterrato sono, per le loro caratteristiche strutturali, oggettivamente destinate al servizio di tutte le unità immobiliari, esse costituiscono parte comune e le relative spese si ripartiscono tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. Il giudicato che abbia escluso il vincolo pertinenziale sui posti auto in proprietà esclusiva non incide sull’accertamento della natura comune delle aree di transito.

Il Fatto

La ricorrente impugnava davanti al Giudice di Pace due delibere assembleari del condominio: quella dell’8 luglio 2019, nella parte relativa al consuntivo di gestione e ad alcune voci di spesa, e quella del 19 marzo 2019, quanto alla sostituzione del cancello carraio. Il Giudice di Pace rigettava l’impugnazione.

La sentenza veniva appellata e il Tribunale di Milano confermava integralmente la decisione di primo grado. Il giudice d’appello riteneva che il regolamento condominiale, all’art. 4, includesse la “viabilità interna” tra le parti comuni soggette a manutenzione, e che tale espressione dovesse riferirsi all’unica viabilità esistente, cioè quella del seminterrato che conduce all’autorimessa; l’art. 10, lett. k) del regolamento, inoltre, disciplinava il transito veicolare consentito a tutti i residenti. Avverso tale pronuncia la ricorrente proponeva ricorso per cassazione con sei motivi; il condominio resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina in via pregiudiziale il sesto motivo, relativo alla dedotta violazione del giudicato formatosi sulla sentenza della Corte d’appello di Milano n. 3157/2014, che aveva escluso il vincolo di pertinenzialità tra l’appartamento e il posto auto. Il motivo è infondato: per i limiti soggettivi del giudicato ex art. 2909 c.c., la pronuncia intervenuta tra alienante e acquirente non fa stato verso il condominio; inoltre, sul piano oggettivo, l’accertamento sulla carenza di pertinenzialità dei posti auto non implica che le aree di transito non siano comuni.

La Corte richiama la disciplina dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765/1967: il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio determina un diritto reale d’uso a favore di tutti i condomini, senza imporre al costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà. In mancanza di espressa riserva, le aree vanno considerate parti comuni ex art. 1117 c.c. La liberalizzazione introdotta dall’art. 12, nono comma, della legge n. 246/2005 non è preclusiva di tale natura proprietaria.

La Corte ribadisce poi il criterio dell’onere probatorio: per le autorimesse sotterranee non opera la presunzione dell’art. 1117, n. 1, c.c., e occorre la prova dell’appartenenza a titolo comune, desumibile dai titoli di acquisto e dalle convenzioni. Il regolamento di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituisce titolo di proprietà se non esprime autonomia negoziale accettata dai singoli condomini.

Nel caso concreto la sentenza impugnata ha dato conto delle ragioni per cui, in forza del regolamento contrattuale e dell’uso comune, lo spazio del seminterrato destinato alla viabilità interna apparteneva a tutti i condomini. La ricorrente non ha dimostrato l’esistenza di un titolo contrario; la sentenza n. 3157/2014 si era limitata a escludere pertinenzialità e diritto reale d’uso sui posti auto.

Quanto ai motivi terzo, quarto e quinto, la Corte rileva che le censure mirano a una rivalutazione dei fatti preclusa in sede di legittimità. Nel merito, l’interpretazione del regolamento è coerente e logica, non essendovi altra viabilità interna oltre quella del seminterrato. Per le sue caratteristiche strutturali, l’area risulta destinata oggettivamente al servizio di tutte le unità immobiliari: condizione sufficiente a legittimarne la natura comune. Il ricorso è pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.