Cass. civ. Sez. II n. 27799 del 26.10.2026
Testo integrale del provvedimento
Corte di cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 27799/2026, depositata il 26/10/2026 (R.G. 21645/2022). Testo integrale; i dati identificativi delle parti sono omessi.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Nelle persone dei Magistrati:
Consigliere Rel.
Oggetto:
CONDOMINIO
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 21645/2022 R.G. proposto da: in qualità di eredi di rappresentati e difesi dagli avvocati -ricorrenticontro rappresentato e difeso dagli avvocati -controricorrentenonché contro in qualità di eredi di -intimatiavverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 1387/2021 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/10/2026 dal Consigliere Tiziana Maccarrone.
FATTI DI CAUSA
avevano agito ex art.700 c.p.c. lamentando infiltrazioni d’acqua provocanti danni alla struttura dell’edificio in via e alle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva poste al piano terra e al primo piano dello stabile, infiltrazioni che affermavano essere causate dai lavori effettuati sulla proprietà all’ultimo piano di -consistiti nella realizzazione di una terrazza a tasca su una porzione del tetto-. Costituitosi il contraddittorio, era stato nominato un consulente tecnico d’ufficio per l’individuazione delle cause del problema lamentato e delle opere necessarie alla sua eliminazione, che venivano effettivamente indicate ed eseguite. Era stato quindi introdotto, avanti al Tribunale di Firenze, il giudizio di cognizione piena nei confronti di del quale i ricorrenti attori avevano chiesto la condanna alla riduzione in pristino del tetto -con eliminazione della terrazza a tasca- e al risarcimento dei danni ulteriori. Il Tribunale di Firenze aveva respinto la domanda di riduzione in pristino e accolto quella risarcitoria nei limiti di € 700,00, con compensazione nella misura del 50% delle spese di lite.
Proposto appello dagli eredi di -con citazione in giudizio anche di eredi di pure nel frattempo deceduta- la Corte d’Appello di Firenze aveva dichiarato illegittima terrazza tasca realizzata, ordinandone l’eliminazione con ripristino del tetto. aveva quindi proposto ricorso per cassazione, che era stato accolto con la sentenza n.10004/2017 limitatamente al primo motivo proposto: <<Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1117 cod. civ., sostenendo che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che la realizzazione della terrazza “a tasca” violi la comunione e la proprietà comune dei condomini, alterando le facoltà di uso comune di tutti i condomini a favore del condomino che realizza la terrazza ad uso esclusivo dell’appartamento di sua esclusiva proprietà. 1.1. – Il motivo è fondato. – Ritenendo tout court illecita la trasformazione di una parte del tetto condom(i)niale in terrazza a proprio uso esclusivo, la sentenza impugnata non è in linea con la più recente giurisprudenza di questa Corte (Cass., Sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107; Cass., Sez. VI-2, 4 febbraio 2013, n. 2500), secondo cui il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. […]. Essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto sul se la realizzazione della terrazza a tasca abbia comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto, la causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze>>. Il secondo motivo di ricorso, con il quale era stata lamentata l’omessa valutazione, ad opera della Corte di merito, delle cause delle infiltrazioni subite dai controricorrenti, era stato dichiarato inammissibile, perché il Giudice d’Appello non aveva esaminato la questione ritenendo che sulla responsabilità di affermata dal Giudice di primo grado, si fosse formato il giudicato e questo profilo decisorio non era stato correttamente censurato -cfr. la motivazione della sentenza della Corte di Cassazione n.10004/2017-. aveva tempestivamente radicato il giudizio in sede di rinvio e, costituitosi il contraddittorio, la Corte d’Appello di Firenze aveva disposto nuova consulenza tecnica d’ufficio.
All’esito dell’istruttoria esperita la Corte del rinvio aveva confermato la decisione di primo grado, in base alle seguenti considerazioni: -alla luce dei principi vincolanti espressi dalla Corte di cassazione nel provvedimento rescindente, occorreva decidere l’appello accertando in fatto se la terrazza a tasca avesse comportato una modificazione solo parziale del tetto e se fosse rimasta salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto; -dalla consulenza tecnica d’ufficio disposta emergeva realizzazione della terrazza aveva comportato una modificazione solo parziale del tetto; quanto alla salvaguardia della funzione di copertura e protezione svolta dal tetto, il CTU <<avvertiva che, stante la complessità della situazione, era impossibile dare una risposta univoca al quesito poiché, da un lato, veniva ritenuta corretta la stratigrafia del solaio della terrazza a tasca ma, dall’altro lato, venivano evidenziate delle criticità riguardanti in particolare le porzioni di falda del tetto adiacenti la terrazza a tasca, ove il vetusto manto di marsigliesi presentava alcune tegole rotte e/o mal posizionate, specie nella fascia antistante il parapetto>>; queste criticità, unite con altre criticità <<come la cimasa del parapetto priva di gocciolatoio esterno e l’assenza di guaina sulla falda incrinata (situazione originaria), davano luogo a potenziali passaggi privilegiati per infiltrazioni d’acqua attraverso la copertura per raggiungere il vano e le strutture -l’appello, la cui valutazione risultava impossibile sulla base degli esiti della consulenza tecnica d’ufficio, doveva essere deciso sulla base dell’onere della prova, in forza del quale <<la mancata prova dell’inidoneità della terrazza a tasca a svolgere una idonea funzione di copertura non può che andare a danno degli attori appellanti, sui quali gravava l’onere di dimostrare la presenza di vizi della terrazza tali da pregiudicarne la funzione di copertura e protezione delle strutture -le spese processuali del giudizio di appello, del giudizio di cassazione e del giudizio di rinvio erano da porre interamente a carico degli appellanti convenuti in riassunzione.
Hanno proposto ricorso per cassazione contro la sentenza di rinvio quali eredi di articolando tre motivi di doglianza. ha depositato controricorso. eredi di sono rimasti intimati.
I ricorrenti e il controricorrente hanno depositato ex art.380 bis 1 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso gli eredi lamentano che il Giudice del rinvio avrebbe violato il principio di diritto posto dalla Corte di cassazione (ex art.384 c.p.c.) e il giudicato interno, commettendo un <<errore di sussunzione, rispetto alla regola di riparto degli oneri probatori, ex art.115 e 116 c.p.c. (art.360, primo comma n.4 c.p.c.)>>. Secondo i ricorrenti, il Giudice del rinvio avrebbe dovuto tenere conto che era stato già accertato che la causa delle infiltrazioni subite dalla loro proprietà derivava dalla realizzazione della terrazza e, di conseguenza, non avrebbe dovuto valorizzare a loro danno la ritenuta incertezza originata dalla consulenza tecnica d’ufficio; detta incertezza avrebbe dovuto pesare sulla posizione della controparte proprio alla luce della certa riferibilità delle infiltrazioni alla terrazza. In ogni caso, secondo i ricorrenti, la Corte avrebbe violato il principio di diritto individuato nella sentenza rescindente e avrebbe violato pure il giudicato interno, in contrasto con il principio di intangibilità, errando altresì nell’individuazione degli oneri probatori – anche per una non corretta lettura della consulenza tecnica dalla quale sarebbe risultato che coibentazione e copertura non fossero a tenuta-.
Il motivo è infondato.
Il principio di diritto fissato dalla Corte di cassazione nella sentenza rescindente n.10004/2017 è il seguente: <<il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene>>; l’accertamento necessario a tal fine era stato indicato dalla Corte di legittimità nella verifica <<se la realizzazione della terrazza a tasca abbia comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto>>.
Non si dovevano perciò svolgere accertamenti e/o rivalutazioni riguardo alle cause delle infiltrazioni, sulla cui riferibilità (anche) a responsabilità di -che risultava aver eseguito gli interventi riparatori indicati nella consulenza tecnica d’ufficio disposta nell’ambito del procedimento ex art.700 c.p.c. e che era stato condannato a risarcire i danni residui- si era formato, secondo la sentenza rescindente, il giudicato, ma più propriamente si doveva verificare se l’intervento effettuato con la realizzazione della terrazza a tasca, ove fosse risultato il suo impatto solo parziale sul tetto, avesse inciso negativamente sulla funzione di copertura e protezione dal tetto svolta. Questo è ciò che è stato fatto dal Giudice di rinvio, che ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio specificamente volta alle valutazioni tecniche necessarie per la risposta all’interrogativo richiamato e che ha, infine, ritenuto che -pacifico l’impatto parziale del manufatto- l’incidenza dell’opera in termini negativi sulle richiamate funzioni del tetto non emergesse univocamente dalla consulenza tecnica, né da altri elementi utili, e non si potesse quindi ritenere dimostrata -ciò anche in considerazione delle pregresse caratteristiche del tetto, evidenziate dal tecnico nominato, come emerge dalla motivazione della sentenza impugnata, sopra riportata in sintesi: si aggiunge, a conferma della non rilevanza delle infiltrazioni per il profilo in esame, che il problema causativo di esse ben avrebbe potuto essere derivato dalle modalità dell’esecuzione dei lavori posti in essere, considerati nella situazione complessiva di manutenzione della cosa comune all’epoca, invece che essere attribuito alle caratteristiche dei lavori in sé, caratteristiche rispetto alle quali la verifica tecnica d’ufficio effettuata non ha anzi offerto conferme alla tesi dei ricorrenti-.
2. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la <<Violazione dell’art.2697 c.c., per erronea distribuzione dell’onere della prova tra le parti (art.360, primo comma, n.3 c.p.c.)>>.
La Corte del rinvio avrebbe pure mal individuato gli oneri probatori identificabili ex art.1102 c.c.: secondo i ricorrenti, detta norma indicherebbe che il fatto che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto, è fatto costitutivo del diritto potestativo del proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio di trasformarlo in terrazza di uso esclusivo, non dell’azione di riduzione in pristino introdotta dal soggetto danneggiato. Il motivo è infondato.
Il mantenimento della funzione di copertura e protezione del tetto costituisce il limite che non può essere superato alla possibilità, per il proprietario del piano sottostante, di trasformarne una parte in terrazza di uso esclusivo nell’ambito di legittima operatività dell’art.1102 c.c. Secondo il condivisibile orientamento interpretativo, consolidato, di legittimità, dal quale non ci sono motivi per discostarsi, il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. deve essere dedotto provato -vertendosi materia diritti realicomproprietario che agisce in giudizio per ottenere la rimozione dell’opera nei confronti del condomino che abbia apportato modifiche alla “res”, trattandosi di fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell’azione esperita: il convenuto può limitarsi a contestare genericamente l’avversa domanda, salvo che invochi a suo favore fatti o titoli diversi, impeditivi, limitativi o estintivi del diritto invocato dalla controparte, nel qual caso ne assume l’onere della prova -così Cass. n.35213/2021; cfr. anche Cass. n.5809/2022, nonché Cass. n.18038/2020 e Cass. n.2002/2020-. pronuncia della Corte d’appello sottoposta critica correttamente applicato i principi di diritto sopra esposti in materia di individuazione degli oneri probatori e, di conseguenza, di identificazione della parte subisce conseguenze dell’impossibilità accertamento -positivo o negativo- in concreto.
3. Con il terzo motivo di critica i ricorrenti lamentano, in via subordinata, la <<violazione e falsa applicazione dell’art.92 c.p.c. per avere la sentenza della Corte d’Appello posto interamente a carico degli esponenti le spese dei giudizi di appello, di cassazione e di rinvio (art.360, primo comma, n.4 c.p.c.)>>.
Secondo gli eredi non apparirebbe condivisibile il governo delle spese processuali, operato dalla Corte d’Appello di Firenze con riferimento ai gradi di appello, di cassazione e di rinvio; il Giudice del rinvio non avrebbe considerato che il controricorrente era rimasto soccombente in tutti i gradi rispetto alle domande risarcitorie proposte e che il secondo motivo di ricorso per cassazione proposto da era stato dichiarato inammissibile.
Il motivo è infondato.
La Corte d’appello ha mantenuto ferma la disciplina delle spese processuali disposta dalla sentenza di primo grado, della quale ha fatto proprie le statuizioni, e ha imputato le spese processuali dei gradi successivi tenendo conto che non aveva proposto appello incidentale ma aveva instato, fin dalla comparsa di costituzione nel giudizio di impugnazione, per la conferma della sentenza di primo grado, ottenendo ragione all’esito sia del giudizio di cassazione che del giudizio di rinvio: la controversia è stata infatti definita, infine, negli stessi termini indicati dal Tribunale di Firenze, sez. dist. di Empoli, subito accettati da La Corte d’appello di Firenze non ha mal individuato, quindi, la parte soccombente nei gradi di appello, di cassazione e di rinvio, esprimendo una valutazione motivata sulle ragioni dell’imputazione delle spese relative ai gradi indicati agli odierni ricorrenti: si tratta di valutazioni di merito che non sono suscettibili di rivisitazione in sede di legittimità se, come nel caso di specie, effettivamente e comprensibilmente motivate.
In conclusione, il ricorso per cassazione deve essere respinto. Le spese processuali del grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari quello previsto proposizione dell’impugnazione, se dovuto.
La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna in solido quali eredi di al rimborso delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore di liquidandole in complessivi € 1.800,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge e oltre ad € 200,00 per anticipazioni.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione
Nota della Redazione
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