Autotutela edilizia e servitù di non sopraelevazione nel condominio (Cons. Stato n. 8521 del 03.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La servitù negativa di non sopraelevazione, stabilita dal regolamento condominiale redatto dal costruttore e richiamato negli atti di provenienza debitamente trascritti, priva il proprietario della facoltà dominicale di elevare il fabbricato e, con essa, della legittimazione a conseguire il permesso di costruire per i relativi lavori. L’esistenza del condominio sulle parti comuni, e in particolare sui tetti, si desume dalle previsioni regolamentari che qualificano tali beni come cose di proprietà comune, anche in assenza di nomina dell’amministratore o di convocazione dell’assemblea. Il titolo edilizio conseguito sulla base di una dichiarazione sostitutiva oggettivamente non vera non genera affidamento tutelabile e legittima l’annullamento in autotutela per la salvaguardia dell’assetto del territorio e degli interessi dei controinteressati. La fiscalizzazione dell’abuso ex artt. 34 e 38 d.P.R. n. 380/2001 opera solo in fase esecutiva, a fronte di un accertamento tecnico che dimostri l’impossibilità di demolire senza pregiudizio della parte legittima.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile ricompreso nel Consorzio di un villaggio turistico presentava nel 2018 un progetto di ristrutturazione con sopraelevazione e ampliamento, ottenendo il permesso di costruire previa acquisizione delle autorizzazioni paesaggistiche. Nel 2021 chiedeva ed otteneva il rinnovo del titolo e avviava i lavori.

Su segnalazione di tre proprietari di altri immobili del complesso, il Comune annullava in autotutela il rinnovo del permesso, rilevando il contrasto con il regolamento condominiale che qualificava i tetti come proprietà comune e vietava le sopraelevazioni. Seguiva l’ordinanza di demolizione. Il TAR Sardegna respingeva il ricorso e i motivi aggiunti; il proprietario proponeva due appelli avverso la medesima sentenza, uno dei quali notificato da difensore non abilitato al patrocinio dinanzi alle magistrature superiori.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce gli appelli ex art. 96 c.p.a. e dichiara improcedibile il primo, per la sopravvenuta carenza di interesse rappresentata dall’appellante stesso. Passa quindi all’esame del secondo, incentrato sulla pretesa insussistenza del condominio e della servitù.

La sentenza appellata è condivisibile là dove riconosce l’esistenza del condominio e della servitù negativa di non sopraelevazione. Il regolamento del 1973, richiamato in tutti gli atti di provenienza debitamente trascritti, qualifica come cose di proprietà comune l’area di sedime, le fondazioni, i muri perimetrali e i tetti, elementi tutti riconducibili alla fattispecie dell’art. 1117 c.c. Tale qualificazione riguarda l’intero complesso e non solo i fabbricati composti da più appartamenti. Né rilevano la mancata nomina dell’amministratore, per la quale il codice appresta il rimedio dell’art. 1129 c.c., né la distanza tra gli edifici.

Da qui la conferma del difetto di legittimazione dell’appellante a disporre del bene nei termini della richiesta edilizia, avendo peraltro reso una dichiarazione sostitutiva del 22 ottobre 2021 oggettivamente non vera circa l’assenza di vincoli condominiali. Il legittimo affidamento non è configurabile: il titolo è stato conseguito su una rappresentazione non veritiera, e la comunicazione del 19 settembre 2022, che preannunciava la conferenza di servizi per l’autotutela, imponeva all’interessato prudenti determinazioni sulla prosecuzione dei lavori. Lo stato avanzato dei lavori, oltre a non risultare provato, resta ininfluente.

Quanto alle osservazioni procedimentali, il Collegio ribadisce che l’Amministrazione non ha un onere di specifica e analitica confutazione, bastando che ne dia conto in modo sintetico e che la motivazione complessivamente resa sostenga l’atto. Nel provvedimento sono valorizzati i profili di illegittimità del titolo e la necessità di salvaguardare l’interesse pubblico al regolare assetto del territorio, nonché la tutela dei controinteressati, non riducibile al mero rispetto di una servitù privata.

Sul versante sanzionatorio, la fiscalizzazione dell’abuso ex artt. 34 e 38 d.P.R. n. 380/2001 assume rilievo solo in fase esecutiva e non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione; la natura sostanziale dell’abuso e la mancata prova dell’impossibilità tecnica di eliminare la porzione illegittima escludono la conversione della demolizione in sanzione pecuniaria. L’appello è respinto, con condanna alle spese.