Sottotetto condominiale e diniego edilizio: il Comune verifica i limiti privatistici (TAR Sicilia n. 4103 del 16.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di titolo abilitativo edilizio, il Comune è tenuto a verificare il rispetto dei limiti privatistici solo quando essi siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili, oppure contestati; in tal caso l’istruttoria va compiuta con serietà e rigore, senza sostituirsi alle valutazioni civilistiche riservate all’autorità giudiziaria ordinaria. L’Amministrazione deve arrestarsi dal procedere solo quando il richiedente non sia in grado di fornire elementi prima facie attendibili sulla disponibilità del bene. Se la titolarità del sottotetto resta controversa, il diniego di concessione è legittimo e non integra eccesso di potere. Il silenzio-assenso su una domanda di permesso di costruire non si forma quando mancano le condizioni, i requisiti e i presupposti previsti dalla legge, evenienza che ricorre ove risulti incerta la proprietà del bene oggetto dell’intervento.

Il Fatto

La ricorrente ha presentato nel 2005 istanza di concessione edilizia per il recupero ai fini abitativi del locale sottotetto sovrastante il proprio appartamento, sito in zona “B” del vigente strumento urbanistico. Il Comune ha dapprima comunicato un preavviso di diniego fondato sulla pretesa mancanza di titolarità della proprietà del sottotetto; la ricorrente ha replicato producendo l’atto di divisione del 1941 e successivi atti di compravendita. Dopo un’istruttoria protrattasi per circa dieci anni, l’Amministrazione ha adottato il provvedimento dirigenziale di diniego della concessione.

La ricorrente ha impugnato quel provvedimento davanti al TAR Sicilia, deducendo la violazione della normativa regionale sul recupero dei sottotetti, il difetto di istruttoria, l’aggravamento del procedimento e la formazione del silenzio-assenso. Si è costituito il Comune e ha spiegato intervento ad opponendum un soggetto privato interessato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione civilistica del sottotetto. Esso rientra tra le parti comuni ex art. 1117 cod. civ. quando è destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Se assolve solo funzione isolante e protettiva del piano più elevato, costituisce pertinenza di quest’ultimo; se invece ha dimensioni e caratteristiche da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, l’appartenenza si determina in base al titolo e la presunzione di comunione opera solo se il vano è oggettivamente destinato all’uso comune o a un servizio condominiale.

Passando ai rapporti pubblicistici, il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui sussiste l’obbligo del Comune di verificare i limiti privatistici, a condizione che siano conosciuti o immediatamente conoscibili e non contestati, così che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto (T.A.R. Lombardia-Brescia, Sez. I, n. 70 del 2019; Cons. Stato, Sez. VI, n. 2121 del 2018). L’accertamento va compiuto con serietà e rigore e, in presenza di contestazioni, l’Amministrazione deve svolgere le necessarie indagini senza sostituirsi alle valutazioni civilistiche (Cons. Stato, Sez. IV, n. 2397 del 2018).

Applicando tali principi, il Collegio ritiene che il parere dell’Avvocatura comunale, gli atti notarili prodotti, la documentazione fotografica e la conformazione dei luoghi costituiscano elementi prima facie attendibili idonei a sorreggere il diniego. Tali elementi, infatti, non consentono di accertare con certezza la titolarità del diritto di proprietà in capo alla ricorrente, non essendovi prova che il sottotetto abbia funzione di camera d’aria e sia pertinenziale all’immobile. Non può escludersi, inoltre, che il sottotetto sia destinato all’uso comune dei condomini, essendo dotato di comunicazione diretta con il vano scala comune e ospitando serbatoi d’acqua.

Il Tribunale esclude poi la formazione del silenzio-assenso, richiamando il principio per cui esso non si forma quando la fattispecie rappresentata non sia conforme a quella normativamente prevista (Cons. Stato, Sez. IV, n. 113 del 2019; T.A.R. Sicilia Palermo, Sez. II, n. 1462 del 2022). Poiché la titolarità della proprietà è controversa, mancano i presupposti per la formazione del titolo tacito. Il ricorso è pertanto rigettato nel merito, con compensazione delle spese in ragione della controvertibilità in fatto.