Pilotis e muri di recinzione richiedono permesso e regime dei cortili (TAR Sardegna n. 445 del 16.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il piano pilotis costituisce parte comune dell’edificio, assimilabile al cortile ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., e ad esso si applica la disciplina del regolamento edilizio che vieta i muri di recinzione non a giorno per tutto il loro sviluppo. La realizzazione di muretti di recinzione idonei a chiudere gli spazi aperti del pilotis integra un intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia, per il quale è necessario il permesso di costruire e non è sufficiente la CILA. Nel procedimento di autotutela, il disallineamento tra preavviso e provvedimento finale non determina illegittimità quando le contestazioni ulteriori costituiscano sviluppo di aspetti già evincibili dalla comunicazione di avvio. È infine onere del ricorrente allegare gli elementi conoscitivi che avrebbe introdotto in sede procedimentale e che sarebbero stati idonei a incidere sulla determinazione amministrativa.

Il Fatto

Il ricorrente presentava al SUAPE del Comune di Cagliari una DUA per interventi di manutenzione straordinaria su una porzione di piano pilotis di un fabbricato, consistenti nel posizionamento di casseforme e nella realizzazione di murature di altezza pari a 150 cm per la suddivisione degli spazi aperti. Dopo l’inizio dei lavori, il Servizio Edilizia privata avviava il procedimento interdittivo in via di autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, con comunicazione ex art. 10-bis.

All’esito delle controdeduzioni, il Comune annullava la DUA, disponendo l’interdizione e il divieto dell’attività edilizia. Il ricorrente impugnava il provvedimento con tre motivi, deducendo la violazione del principio di partecipazione, il deficit motivazionale e l’erronea applicazione dell’art. 61 del regolamento edilizio comunale, per la pretesa non assimilabilità del pilotis al cortile. Il Comune si costituiva chiedendo la reiezione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo. La comunicazione di avvio richiedeva già la graficizzazione della planimetria con indicazione della destinazione d’uso in conformità ai precedenti titoli del 1976 e del 1979. Le difformità segnalate nel provvedimento finale costituiscono quindi sviluppo di profili già presenti nel preavviso, e non fattispecie nuove. Il ricorrente, del resto, aveva riferito in sede di allegazioni la concessione in sanatoria del 1999, salvo poi precisare che essa non riguardava le opere oggetto di intervento; l’amministrazione aveva dunque correttamente ricondotto il raffronto ai titoli originari.

La censura di difetto di motivazione è parimenti infondata. Il provvedimento indica che non sono stati forniti chiarimenti sulla liceità dello stato attuale, che presenta svariate difformità rispetto ai precedenti approvati. Tale motivazione, benché succinta, consente di individuare le criticità: lo stato ante operam, ricavabile anche dalla documentazione fotografica, risultava difforme da quanto originariamente assentito. Il ricorrente non ha provato, né in sede procedimentale né in giudizio, la conformità dello stato dei luoghi.

Quanto al terzo motivo, il Collegio esclude la dedotta estraneità del pilotis alla disciplina dei cortili. Il pilotis è l’area a giorno del piano terra su cui insistono i pilastri, destinata all’uso collettivo dei condomini; rientra quindi nella previsione dell’art. 1117 cod. civ. quale parte comune dell’edificio, come già affermato da Cass. civ., Sez. II, n. 11844 del 1997. L’assimilazione all’area cortilizia è pertanto ragionevole, con conseguente applicazione del divieto di muri di recinzione non a giorno.

La documentazione fotografica mostra che l’intervento realizza vani almeno parzialmente chiusi, con significativa incidenza sull’assetto urbanistico. A ciò si aggiunge l’inidoneità della CILA: il tamponamento e l’innalzamento del pilotis richiedono il permesso di costruire, configurando un intervento di ristrutturazione edilizia con nuovi volumi e modifica della sagoma (Cass. pen., Sez. feriale, n. 34397 del 2011). La recinzione è esente da titolo solo quando, per materiali e dimensioni, non comporti apprezzabile alterazione ambientale, estetica e funzionale (Cons. Stato, Sez. V, n. 1922 del 2013; Sez. VI, n. 8600 del 2019).

Il ricorso è quindi respinto siccome infondato. I peculiari profili interpretativi inducono il Collegio a disporre l’integrale compensazione delle spese di lite.