Dehors e assenso dei proprietari: aderenza anche solo visiva alla facciata (Cons. Stato n. 8168 del 11.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La concessione di occupazione di suolo pubblico per la realizzazione di un dehors esterno presuppone, ai sensi del regolamento comunale, l’assenso di tutti i proprietari degli edifici ai quali la struttura sia posta a contatto. L’aderenza richiesta dalla norma non si esaurisce nel contatto materiale in senso stretto, ma comprende ogni situazione di vicinanza tale da impedire l’autonomo utilizzo e la piena visibilità della parete, nonché quella in cui il manufatto consenta un accesso immediato o agevole alla proprietà limitrofa. L’annullamento della concessione di suolo pubblico travolge il presupposto legittimante della CILA, con la conseguenza che il proprietario confinante ha interesse concreto e attuale a impugnare il titolo, potendo sollecitare i controlli ai sensi dell’art. 19, comma 6-ter, della legge n. 241 del 1990. Restano estranei al giudizio i profili edilizi riferiti a poteri amministrativi non ancora esercitati.

Il Fatto

Le appellanti sono comproprietarie di un appartamento in una palazzina del centro di Soverato. La pizzeria ubicata al piano terra realizzava un gazebo esterno, ottenendo la concessione di occupazione di suolo pubblico e presentando poi la CILA edilizia, senza però l’assenso delle due comproprietarie. Gli altri proprietari avevano prestato il consenso.

Le due proprietarie impugnavano la concessione davanti al TAR Calabria, che rigettava il ricorso escludendo che il gazebo fosse appoggiato all’edificio e quindi che servisse il loro assenso. Proponevano appello lamentando la violazione dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990, del regolamento comunale sui dehors e del d.P.R. n. 380 del 2001. La controinteressata eccepiva l’inammissibilità per avere le appellanti impugnato solo il provvedimento di proroga della concessione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità. L’annullamento della concessione di suolo pubblico farebbe venir meno la legittimazione a realizzare l’opera mediante CILA: gli artt. 11 e 23, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 riservano l’iniziativa ai proprietari o a chi abbia la concreta disponibilità dell’area. Venuto meno il titolo occupativo, cade il presupposto della pratica edilizia. Le appellanti hanno perciò interesse attuale, potendo attivarsi ai sensi dell’art. 19, comma 6-ter, della legge n. 241 del 1990.

Nel merito l’appello è fondato. Dalla documentazione fotografica emerge che il gazebo è attaccato alla facciata della palazzina: il giudice di primo grado incorre in un errore di fatto. Anche in assenza di regolamento e amministratore opera la figura del condominio minimo, che si costituisce ex lege quando le unità immobiliari appartengono a soggetti distinti, anche solo due. Le facciate rientrano tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e sono soggette alla disciplina condominiale, non a quella della comunione.

Il Collegio affronta poi la tesi secondo cui il gazebo non sarebbe fisicamente a contatto con il palazzo. Anche ove corretta, la ricostruzione è ininfluente: l’aderenza va intesa non come contatto fisico in senso stretto, ma come vicinanza tale da impedire l’autonomo utilizzo e la piena visibilità della parete. L’art. 8 del regolamento comunale sui dehors include sia il contatto immateriale, dato dall’ingombro visivo, sia quello materiale, inteso come manufatto che determina l’accesso immediato o agevole alla proprietà limitrofa.

Nel caso concreto sussistono entrambi i requisiti: il gazebo è visibile dalle finestre dell’appartamento e le travi in legno del tetto consentono un accesso immediato e improprio alla proprietà delle appellanti. Discende la piana applicazione dell’art. 8 del regolamento comunale, che pone l’assenso della proprietà come condizione indefettibile per la concessione.

Il terzo motivo, di natura edilizia e urbanistica, non è esaminabile per il principio dell’art. 34, comma 2, c.p.a.: su tali profili la PA potrà pronunciarsi in seguito a eventuale segnalazione ex art. 19, comma 6-ter, della legge n. 241 del 1990. L’appello è accolto, la sentenza riformata e la determinazione comunale annullata, con condanna solidale alle spese del doppio grado.