Il terzo proprietario impugna il titolo edilizio solo provando il pregiudizio concreto (Cons. Stato n. 4281 del 19.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il terzo proprietario che impugni il titolo edilizio rilasciato al vicino deve dimostrare un pregiudizio concreto alla propria sfera giuridica: la sola vicinitas non è sufficiente a fondare la legittimazione. Il pregiudizio non si esaurisce nella mera modifica del manufatto, ma richiede un riscontro ulteriore, che può consistere anche nella perdita di valore dell’immobile, purché provata. Quando le opere insistano integralmente su parti di proprietà esclusiva del titolare del permesso, difetta la legittimazione del comproprietario che lamenti il difetto del proprio consenso. Le porzioni dell’edificio condominiale stabilmente destinate al servizio esclusivo di una unità non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c..

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario esclusivo del piano terra e di parte del piano pilotis di un edificio, ha impugnato davanti al TAR Lazio, sezione staccata di Latina, le opere edilizie assentite con DIA e realizzate dal fratello, titolare esclusivo del piano secondo e della restante parte del piano pilotis. Ha chiesto l’accertamento dell’illegittimità del silenzio del Comune sulle diffide a sospendere i lavori e ad annullare in autotutela il titolo, la condanna dell’Amministrazione all’adozione dei provvedimenti inibitori e ripristinatori, l’annullamento dell’autorizzazione paesaggistica e degli atti presupposti, oltre al risarcimento del danno.

Il TAR ha disposto verificazione sulla proprietà della particella contestata. All’esito ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di interesse, rilevando che le opere riguardavano solo parti di proprietà esclusiva del controinteressato e che la vicinitas non basta a fondare la legittimazione. Ha inoltre reputato tardiva l’impugnazione dell’autorizzazione paesaggistica e respinto la domanda risarcitoria. Il soccombente ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha trattato congiuntamente i primi tre motivi, incentrati sulla pretesa erronea declaratoria di difetto di interesse e di legittimazione ad agire. Sul punto richiama l’esito della nuova verificazione disposta in secondo grado, che ha esaminato analiticamente ciascuna opera descritta nella DIA.

Le risultanze convergono: cancelli e autorimessa insistono sulla particella di esclusiva proprietà dell’appellato; le opere al piano pilotis non hanno inciso su muri perimetrali, pilastri o strutture portanti; l’intervento al secondo piano ha riguardato un balcone aggettante, accessibile solo dall’unità dell’appellato. La Corte richiama sul punto Cass. civ., Sez. II, n. 4430 del 20 marzo 2012, sulla possibilità che parti di mura perimetrali siano di proprietà esclusiva, e Cass. civ., Sez. II, n. 15913 del 17 luglio 2007, sulla natura esclusiva dei balconi aggettanti.

Da qui la conclusione che non era necessario il consenso dell’appellante per dare corso alle opere. Quanto alla recinzione, l’art. 1117 c.c. non annovera tra le parti necessariamente comuni il manufatto posto sul perimetro dell’area pertinenziale: il regime di proprietà segue quello del suolo su cui insiste.

La Corte affronta poi il profilo del pregiudizio concreto. L’appellante ha prospettato un danno generico connesso alla modificazione dei prospetti, formulando una richiesta risarcitoria senza produrre perizie di stima riferite al valore dell’immobile prima e dopo le opere. La mera modifica del manufatto non basta: occorre un riscontro ulteriore, che può consistere anche nella perdita di valore, ma deve essere dimostrato.

L’appello è quindi respinto, con assorbimento del quarto motivo e dei motivi non esaminati in primo grado. Le spese seguono la soccombenza e sono compensate verso il Ministero; le spese di verificazione restano a carico dell’appellante.