Abusi edilizi e preliminare di vendita: difformità non è nullità del contratto (Cass. civ. Sez. II n. 17148 del 21.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 è una nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ., che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all’immobile. Nel contratto preliminare, di per sé privo di effetti reali, tale indicazione non è neppure richiesta: la difformità della costruzione dal titolo urbanistico non incide sulla validità del negozio, ma integra al più il vizio di cui all’art. 1489 cod. civ., con i relativi presupposti. Il recesso previsto dall’art. 1385, secondo comma, cod. civ. è forma di risoluzione stragiudiziale che postula un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, e legittima il trattenimento della caparra o l’esazione del doppio.

Il Fatto

La promissaria acquirente stipulava un contratto preliminare di compravendita di un locale seminterrato. Il preliminare conteneva, ai sensi dell’art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, la dichiarazione dei promittenti venditori circa l’avvenuta realizzazione del bene prima del settembre 1967. La promissaria versava una caparra confirmatoria e, dopo una perizia di parte, rilevava la totale irregolarità urbanistica dell’immobile: il piano seminterrato era privo di concessione edilizia e di sanatoria, con opere realizzate in epoca successiva.

La promissaria cercava un recesso consensuale, senza riscontro, e conveniva i venditori davanti al Tribunale. Chiedeva l’annullamento del preliminare per dolo e, in subordine, l’accertamento della legittimità del recesso per grave inadempimento, con condanna al pagamento del doppio della caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda subordinata e dichiarava risolto il contratto; la Corte d’Appello rigettava il gravame. Il ricorso per cassazione dei venditori è stato rigettato.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, per priorità logica, la censura sull’asserito vizio genetico del preliminare. Richiama il principio delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019: l’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e gli artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 sanciscono una nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ., che sanziona la mancata inclusione negli atti ad effetti reali degli estremi di un titolo abilitativo realmente esistente e riferito all’immobile, restando irrilevante la conformità della costruzione al titolo stesso.

Tale irrilevanza — osserva il Collegio — vale a maggior ragione nel contratto preliminare: quale negozio ad effetti obbligatori, non richiede neppure la dichiarazione degli estremi del titolo, che può sopravvenire e essere prodotta in giudizio per ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ. (Sez. III n. 538 del 2020). L’accertata inveridicità della dichiarazione contenuta nell’atto non costituisce vizio genetico, ma incide sulla fase esecutiva e sugli obblighi assunti. In ipotesi di difformità dalla licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, operando l’art. 1489 cod. civ. in tema di oneri e diritti altrui (Sez. II n. 27559 del 2023).

La Corte precisa poi che la tradizionale distinzione tra abusi maggiori e abusi minori, in passato rilevante per la validità del contratto, non ha più ragion d’essere dopo le Sezioni Unite del 2019, che hanno ancorato la validità al solo dato formale dell’indicazione del titolo. La non conformità del bene ricade nel vizio dell’art. 1489 cod. civ., che opera in presenza di oneri o diritti del terzo limitativi del godimento o riduttivi del valore, con i presupposti dell’omessa dichiarazione e della persistenza del potere repressivo della P.A. (Sez. II n. 6399 del 1984; Sez. II n. 11218 del 1991; Sez. II n. 4786 del 2007).

Nel caso concreto, i giudici di merito hanno accertato che il soppalco aveva aumentato la superficie utile, sì da richiedere il permesso di costruire, e che l’intero piano seminterrato era privo di titolo edilizio, quindi non condonabile. Tali accertamenti integrano entrambi i requisiti dell’art. 1489 cod. civ. La ricostruzione fattuale è riservata al giudice di merito, insindacabile in cassazione (Sez. I n. 18857 del 2023).

Infine, il recesso ex art. 1385, secondo comma, cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale che presuppone un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza (Sez. II n. 21209 del 2019; Sez. I n. 12549 del 2019). Il suo esercizio, in presenza dei presupposti, legittima il trattenimento della caparra o l’esazione del doppio, con estinzione ope legis degli effetti del contratto. Correttamente, pertanto, i giudici di merito hanno condannato i ricorrenti al pagamento del doppio della caparra. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese.