Risoluzione del contratto di permuta e risarcimento del danno (Cass. civ. Sez. II n. 7443 del 20.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di risoluzione del contratto per inadempimento, gli effetti restitutori operano ex tunc e caducano il titolo del trasferimento fin dall’origine. Il risarcimento dovuto alla parte non inadempiente copre solo la perdita delle utilità che sarebbero derivate dal contratto sciolto. Ne consegue che, quando il contratto abbia ad oggetto il trasferimento di un’area edificabile in cambio di un fabbricato da costruire, il valore delle opere già realizzate dal cedente inadempiente e delle quali il promittente acquirente abbia riacquistato la disponibilità con la restituzione dei terreni va detratto dal danno liquidato. La domanda di risoluzione proposta dalla parte non inadempiente implica rinuncia definitiva alla prestazione della controparte e preclude di lucrare ulteriori benefici che dal contratto sarebbero derivati dopo la rinuncia.

Il Fatto

Una società costruttrice cedeva ad alcuni privati un’area edificabile, obbligandosi a realizzare in cambio due fabbricati per civile abitazione entro un termine pattuito. I cedenti, lamentando la mancata esecuzione e consegna degli immobili, chiedevano la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. La società convenuta spiegava domanda riconvenzionale e chiamava in causa la subappaltatrice, chiedendone la manleva.

Il Tribunale dichiarava la risoluzione per inadempimento della società e la condannava al pagamento di una somma oltre accessori, rigettando la domanda verso la terza chiamata. La Corte di appello di Torino, in parziale riforma, riduceva l’importo ai costi necessari al completamento delle opere, escludendo la perdita di chance. Avverso tale pronuncia la società proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi quattro motivi, che denunciano violazione di legge e vizio di motivazione. Li dichiara inammissibili per il loro confezionamento come motivi compositi, in quanto prospettano la medesima questione sotto profili incompatibili: la violazione di norme di diritto, che suppone accertati gli elementi del fatto, e il vizio motivazionale, che quegli elementi intende rimettere in discussione. Richiama sul punto l’orientamento consolidato.

Nel merito delle censure, la Corte rileva che la denuncia di violazione di legge non verte sul significato degli artt. 1453, 1460 e 1489 cod. civ., ma sulla valutazione probatoria dei documenti posti a fondamento dell’eccezione di inadempimento. Quanto al vizio motivazionale, i motivi non individuano un preciso fatto storico decisivo e oggetto di discussione. Le censure non rispettano inoltre la regola di specificità di cui all’art. 366 cod. proc. civ., non riproducendo i passaggi essenziali dell’atto di appello.

La Corte osserva che è dall’ammissibilità dei motivi che discende il potere-dovere del giudice di legittimità di accertare il denunciato vizio mediante l’esame diretto degli atti. Richiama la sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 sul principio di specificità, da modulare secondo criteri di sinteticità e chiarezza.

Il quinto motivo è invece fondato. La Corte ricostruisce il thema decidendum, duplice fin dal primo grado: la sorte del rapporto e, in caso di scioglimento, gli obblighi restitutori. Riprendendo il principio secondo cui il contratto di trasferimento di area edificabile in cambio di fabbricato può integrare permuta di cosa presente con cosa futura o contratto misto di vendita e appalto, la Corte afferma che la risoluzione, con effetti restitutori ex tunc, fa venir meno la dazione con efficacia retroattiva.

Il risarcimento del danno, anche in favore della parte non inadempiente, è pertanto dovuto solo per la perdita delle utilità che sarebbero potute derivare dal contratto sciolto. La Corte d’appello, determinando il danno nella somma necessaria al completamento delle opere, non ha tenuto conto del valore di quelle già eseguite, di cui i cedenti si erano giovati con la restituzione dei terreni. La domanda di risoluzione ha inoltre comportato la rinuncia definitiva alla prestazione della società, precludendo ai controricorrenti di lucrare benefici ulteriori.

La sentenza è quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese.