Servitù di metanodotto non dichiarata e garanzia ex art. 1489 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 18498 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compravendita immobiliare, la servitù di metanodotto non dichiarata al compratore dà luogo a una mancanza di qualitas fundi e non a un’evizione parziale, poiché il bene non perde la sua consistenza quantitativa né il compratore è privato della titolarità del diritto acquistato: trova quindi applicazione l’art. 1489 cod. civ., che oltre ai rimedi sinallagmatici consente il solo risarcimento del danno. La garanzia è però esclusa quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso o quando questo sia apparente, risultando da opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio. In tal caso opera una presunzione legale di accettazione del bene con le relative limitazioni, non rilevando la dichiarazione del venditore circa l’inesistenza di pesi e non trovando applicazione il principio dell’affidamento. La trascrizione del vincolo, di per sé, non esclude la responsabilità del venditore, assumendo rilievo solo verso i terzi.

Il Fatto

Con atto pubblico di compravendita la società acquirente acquistava un immobile dalla venditrice. L’atto non menzionava una servitù di metanodotto e la venditrice dichiarava cessate tutte le servitù, con la sola eccezione di una servitù di passaggio su strada poderale. Accertata in via preventiva l’esistenza del peso, l’acquirente conveniva in giudizio la venditrice e il notaio rogante, chiedendone la condanna solidale al risarcimento del danno per aver taciuto il gravame.

Il Tribunale rigettava la domanda, ravvisando la natura apparente del diritto reale gravante sul bene. La Corte d’appello confermava, escludendo l’evizione parziale e valorizzando gli elementi indiziari attestanti la conoscenza o la concreta conoscibilità del vincolo da parte dell’acquirente. La società ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi.

La Motivazione della Corte

Disattesa l’eccezione di difetto di autosufficienza, la Corte ricorda che, ai fini dell’art. 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., è sufficiente che l’atto o il documento siano specificamente indicati e correlati alla fase del merito in cui furono prodotti, senza eccessivi formalismi.

Nel merito, la Corte conferma la sussunzione della fattispecie nell’art. 1489 cod. civ. L’evizione, totale o parziale, presuppone che l’acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato. Quando invece resta inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa ed esiste soltanto una servitù passiva non dichiarata, si ha una mancanza di qualitas, con applicazione della garanzia per i pesi e gli oneri.

La stessa ricorrente aveva escluso ogni privazione quantitativa incidente sull’estensione della proprietà acquistata, sostenendo che la servitù aveva limitato il godimento con riguardo all’area destinata a giardini: una compressione del quomodo e non del quid, che esclude l’evizione parziale. La ricorrente non aveva inoltre indicato le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni conformi, necessarie per superare la preclusione del doppio conforme di cui all’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ.

Quanto alla conoscenza del vincolo, la Corte ribadisce che la responsabilità del venditore è esclusa sia in caso di conoscenza effettiva, sia quando si tratti di oneri apparenti, risultanti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio: il compratore negligente subisce le conseguenze della propria condotta secondo il criterio di autoresponsabilità. La Corte precisa che la mera presenza di una palina segnaletica non vale, da sola, a integrare l’apparenza della servitù, non essendo componente funzionale del gasdotto.

Tuttavia la pronuncia impugnata ha individuato una serie di elementi indiziari della conoscenza: la palina con etichetta segnalante il metanodotto, nota ai tecnici dell’acquirente; l’inserimento dello stralcio del piano regolatore in tutti i progetti; il certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito, che attestava il vincolo, richiesto dallo stesso tecnico dell’acquirente; la presenza di un impianto in area recintata; la menzione dell’accettazione della vicinanza all’impianto. La conoscenza effettiva escludeva pertanto la responsabilità della venditrice e del notaio.