Demoricostruzione: continuità, contestualità e neutralità del volume (Cons. Stato n. 8542 del 04.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, nel testo dell’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 vigente a seguito del d.l. n. 76/2020, non postula una continuità strutturale o tipologica tra il fabbricato preesistente e quello ricostruito, ma esige il rispetto di tre limiti: l’intervento deve avere ad oggetto un unico edificio; deve sussistere contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, essendo entrambe legittimate dal medesimo titolo; il volume ricostruito non può superare quello demolito né comportare trasformazioni ulteriori della morfologia del territorio. Il superamento anche di uno solo di tali limiti qualifica l’opera come nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire e non alla Scia alternativa. L’accertamento della preesistente consistenza, nell’ipotesi di ripristino di edificio già demolito, richiede elementi oggettivi idonei a ricavarne con certezza cubatura e sagoma d’ingombro.

Il Fatto

Una società proprietaria acquisisce all’asta un immobile industriale in Milano e ne ottiene la demolizione nel 2018, sulla base di una Scia avente ad oggetto opere di bonifica preventiva. Nel 2022 presenta una seconda Scia, alternativa al permesso di costruire, per la ricostruzione di un edificio residenziale di due piani con quattro unità abitative e un piano interrato con garage.

Il supercondominio confinante e alcuni condomini chiedono al Comune di inibire i lavori; formatosi il silenzio, ricorrono al TAR Lombardia, che accoglie l’impugnazione avverso l’attestazione comunale di conformità, qualificando l’intervento come nuova costruzione per difetto di continuità, e respinge la domanda risarcitoria. Propongono appello il Comune, la società e, con gravame autonomo, condominio e condomini.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce i gravami e affronta anzitutto le questioni di rito. Rigetta l’eccezione di difetto di legittimazione e di interesse: la presenza dei garage interrati, destinati a gravare sugli androni condominiali già interessati da servitù di passaggio, e la lesione della qualità dell’insediamento abitativo fondano l’interesse dei condomini; quanto all’amministratore, opera il potere-dovere di compiere atti conservativi ex artt. 1131 e 1130 c.c., interpretato estensivamente dalla Cass. civ., sez. II, n. 10380 del 2024. Dichiara ammissibile l’appello autonomo e la riproposizione dei motivi assorbiti, non essendo prevista sanzione per chi non impugni in via incidentale, soccorrendo la riunione ex art. 96 c.p.a.

Nel merito, il percorso ricostruisce l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del t.u. edilizia, dalla legge n. 457/1978 alle modifiche del d.l. n. 69/2013 e del d.l. n. 76/2020, che hanno espunto il requisito della fedeltà e consentito difformità di sagoma, prospetti e sedime per gli immobili non vincolati. Da qui la distinzione tra ristrutturazione conservativa e ristrutturazione ricostruttiva.

La Corte precisa che l’eliminazione dei vincoli non legittima un generale credito volumetrico: la neutralità dell’intervento sul territorio resta condizione intrinseca della fattispecie. Il progetto, però, viola tutti i limiti. Manca la contestualità, perché la demolizione risale al 2018 e non può essere legittimata dalla Scia del 2022; né vale l’istruttoria preliminare ex art. 40 del regolamento edilizio. Manca la prova della preesistente consistenza, non desumibile con certezza dal condono del 2003 né dalle planimetrie catastali. L’intervento accorpa volumi distinti, cumulando la volumetria del deposito pertinenziale a quella del capannone. Le opere di sbancamento, il muro di contenimento e il seminterrato rimodellano la morfologia del terreno.

La sentenza di primo grado è quindi confermata, con integrazione di motivazione: il titolo richiesto è il permesso di costruire. Resta invece infondato l’appello sul risarcimento: il danno non è in re ipsa e la sua prova, non fornita, è necessaria secondo l’art. 2043 c.c. e l’art. 2697 c.c.