La presupposizione non coincide con mere aspettative di edificabilità (Cass. civ. Sez. 2 n. 10592 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presupposizione, quale condizione inespressa del negozio, ricorre solo quando una situazione di fatto o di diritto, comune ad entrambi i contraenti, sia stata assunta come certa nella loro rappresentazione e costituisca presupposto obiettivo e determinante del contratto, restando esclusa in presenza di mere aspettative o speranze di evoluzione favorevole. L’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. richiede uno squilibrio non prevedibile, riconducibile ad eventi straordinari ed imprevedibili, estranei alla normale alea del contratto. La riduzione della penale ex art. 1384 c.c. presuppone la manifesta eccessività rispetto all’interesse del creditore all’adempimento al momento della stipula, restando estranee le sopravvenienze che incidono sull’equilibrio economico del rapporto ove riconducibili all’alea contrattuale assunta dalle parti.

Il Fatto

Una società agricola aveva acquistato con patto di riservato dominio un vasto appezzamento di terreni, versando un acconto e convenendo il saldo in un termine essenziale di breve durata. La venditrice, a fronte del mancato pagamento del saldo, agì per la risoluzione del contratto e per il diritto di trattenere la somma ricevuta a titolo di penale. L’acquirente, costituitosi, chiese in via riconvenzionale la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta e, in subordine, la riduzione equitativa della penale, assumendo che l’edificabilità dei fondi costituisse presupposto implicito e determinante del contratto, essendo venuta meno a seguito del mancato perfezionamento dell’iter amministrativo di inserimento dei terreni nel programma di sviluppo urbanistico.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato il primo motivo di ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, sotto il profilo dell’interpretazione del contratto, poiché la ricorrente contrapponeva una propria lettura del contenuto negoziale a quella del giudice di merito, senza dedurre specifiche violazioni dei canoni ermeneutici. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 9909 del 2018, ha ribadito che la presupposizione richiede un presupposto obiettivo, comune e certo, non identificabile con mere aspettative o speranze di evoluzione favorevole, né con motivi unilaterali dell’operazione economica.

La Corte ha ritenuto non dimostrata la comune consapevolezza delle parti circa l’imminente e certa acquisizione dell’edificabilità, valorizzando elementi incompatibili con tale rappresentazione: la lunga e incerta vicenda amministrativa, la presenza di vincoli idrogeologici, la qualità soggettiva dell’acquirente, imprenditore agricolo, e la struttura stessa del contratto con patto di riservato dominio. La mancata trasformazione urbanistica non integrava impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1463 c.c., essendo la causa concreta del contratto costituita dalla vendita dei terreni nella loro effettiva destinazione agricola, con la consapevole assunzione dell’alea speculativa da parte dell’acquirente.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso la riduzione della penale ex art. 1384 c.c., ribadendo che il relativo giudizio va ancorato all’interesse del creditore all’adempimento al momento della stipula, restando estranee le sopravvenienze riconducibili alla normale alea contrattuale. Ha infine dichiarato inammissibile per novità l’azione generale di arricchimento, trovandosi in presenza di un valido titolo contrattuale. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna della società ricorrente al pagamento delle spese.