L’atto di cessione al Comune prevale sulla convenzione di lottizzazione (TAR Sicilia n. 3560 del 11.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudice amministrativo conosce in via incidentale, ai sensi dell’art. 8 c.p.a., delle questioni relative al diritto di proprietà la cui soluzione è necessaria per decidere sulla legittimità dell’ordine di demolizione. Le risultanze catastali non hanno valore probatorio definitivo e assumono valenza sussidiaria rispetto agli atti traslativi. L’atto di cessione gratuita di aree al Comune costituisce un negozio privatistico autonomo rispetto alla convenzione di lottizzazione e non sussiste tra essi alcun rapporto di gerarchia da cui inferire la prevalenza della convenzione. L’eventuale contrasto contenutistico rileva solo quale vizio di invalidità negoziale da far valere con i rimedi civilistici. In applicazione del potere di autotutela esecutiva ex art. 823, secondo comma, c.c., l’Amministrazione può tutelare la proprietà dei propri beni anche in via amministrativa, senza previo ricorso al giudice civile.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato nel 1997, con il marito poi deceduto, una unità immobiliare facente parte di un complesso realizzato in forza di una concessione edilizia e di una convenzione di lottizzazione. Nel 2000 il lottizzante ha ceduto gratuitamente al Comune le aree destinate a servizi pubblici, tra cui quella adiacente alla corte della villetta.

Espletati sopralluoghi e misurazioni GPS, il Comune ha accertato l’occupazione abusiva di una porzione di area comunale di circa 26,95 mq, su cui insistono un cancello e un muretto di confine. Con ordinanza del 4.06.2025 ha quindi ingiunto la demolizione delle opere e la messa in pristino secondo i confini catastali. La ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo la conformità del confine a quello risultante dagli elaborati della lottizzazione e dei titoli edilizi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione pregiudiziale relativa alla titolarità dell’area, presupposto di fatto del provvedimento demolitorio. Richiamando l’art. 8 c.p.a. e la giurisprudenza ivi citata, il TAR afferma la propria cognizione incidentale, priva di efficacia di giudicato, sulle questioni di diritto soggettivo strumentali alla decisione.

Nel merito, il Tribunale riconosce che le risultanze catastali non hanno valore probatorio definitivo, ma nel caso concreto gli atti traslativi confermano la ricostruzione comunale. Un atto di frazionamento del 24.06.1997, anteriore all’acquisto della ricorrente e non contestato, ha modificato i confini individuando distinte particelle. Il lottizzante ha poi ceduto alla ricorrente solo alcune di esse e, con l’atto del 15.09.2000, ha trasferito al Comune le restanti.

Quanto all’eccepito eccesso di superfici cedute rispetto alla convenzione, la Corte ritiene l’argomento non decisivo. L’atto di cessione è negozio privatistico autonomo e distinto rispetto al piano e alla convenzione di lottizzazione, dei cui oneri costituisce attuazione, senza alcun rapporto di gerarchia tra i due. Il lottizzante può dunque trasferire diritti maggiori, purché disponibili. L’eventuale contrasto contenutistico potrebbe al più integrare vizi di invalidità negoziale, come l’errore ex artt. 1427 e ss. cod. civ., da far valere in sede civile.

Riguardo alla pretesa di agire in via civilistica, il Collegio richiama il potere di autotutela esecutiva ex art. 823, secondo comma, c.c., che consente all’Amministrazione di difendere la proprietà dei propri beni anche per via amministrativa. La ricorrente non ha assolto l’onere probatorio sulla rivendicata proprietà. L’eccezione di usucapione, avanzata solo con la memoria di replica, costituisce domanda nuova, tardiva e generica, non scrutinabile in quella sede. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese.