Danno da occupazione sine titulo: il lucro cessante richiede prova specifica della perdita di occasioni favorevoli (Cass. civ. Sez. III n. 8937 del 09.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo, il danno da perdita subita, consistente nella privazione del godimento del bene, può essere risarcito anche sulla base della natura normalmente fruttifera del bene, mentre il danno da lucro cessante, quale perdita di occasioni di guadagno, non sorge automaticamente dal maggior valore locativo del bene, ma richiede la specifica allegazione e prova della perdita di concrete occasioni di locazione o di alienazione a condizioni più vantaggiose, onere che può essere assolto anche mediante presunzioni semplici. Ne consegue che il proprietario che lamenti l’inadeguatezza del canone percepito non è esonerato dall’allegare e dal dimostrare l’effettiva lesione patrimoniale subita.

Il Fatto

La società Donna S.n.c. ricorreva per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno che, confermando la decisione di primo grado, aveva dichiarato l’inefficacia del contratto di affitto d’azienda stipulato il 7 gennaio 2016 in favore della società Donna S.r.l., in quanto concluso dalla sola socia Carmela Lamberti in violazione della clausola statutaria che richiedeva la firma congiunta di entrambi i soci. Il giudice di prime cure aveva però rigettato la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante proposta dall’affittante, ritenendo non assolto l’onere di allegazione e prova: la società aveva chiesto la condanna della controparte al pagamento della differenza tra il canone di mercato e quello, rimasto invariato dal 1995, previsto dal contratto dichiarato inefficace, senza allegare la perdita di specifiche occasioni di locazione o alienazione del bene.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel rigettare il ricorso principale, ha applicato il principio enunciato dalle Sezioni Unite n. 33645 del 2022, sopravvenuto rispetto alla proposizione del ricorso, che ha composto il contrasto giurisprudenziale in materia di danno da occupazione senza titolo. Il Supremo Collegio ha chiarito che la problematica del danno in re ipsa riguarda esclusivamente la privazione della facoltà di godimento del proprietario, quale danno da perdita subita, mentre le occasioni di guadagno perse, costituendo lucro cessante, non possono che essere oggetto di prova specifica, ancorché raggiungibile mediante presunzioni.

Nel caso di specie, la domanda risarcitoria non concerneva la perdita del godimento del bene, ma la lamentata inadeguatezza del canone di affitto, rimasto invariato per decenni: si verteva, quindi, in tema di lucro cessante. Richiamando la giurisprudenza formatasi in materia di maggior danno ex art. 1591 cod. civ., la Corte ha affermato che il diritto al risarcimento non sorge automaticamente sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall’astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita a prezzo conveniente.

La Corte ha, pertanto, ritenuto corretta la conclusione della sentenza impugnata, che aveva negato il ristoro del danno in ragione della genericità della domanda, essendosi l’attrice limitata a richiedere il risarcimento sulla base del costo locativo dell’immobile all’attualità, senza allegare alcunché in fatto sulla perdita di occasioni favorevoli di locazione o alienazione. Il secondo motivo, concernente la dedotta motivazione apparente, è stato parimenti rigettato, avendo la Corte ravvisato una motivazione intellegibile, ben al di sopra del minimo costituzionale richiesto dall’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ..

Il ricorso incidentale condizionato, concernente la carenza di legittimazione ad agire del socio amministratore e l’omessa pronuncia sulla carenza di legittimazione passiva, è rimasto assorbito dal rigetto del ricorso principale. La società ricorrente è stata condannata alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, oltre al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.