Indennità ex art. 1591 c.c. dovuta con rivalutazione ISTAT e interessi (Cass. civ. Sez. III n. 18318 del 04.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’indennità dovuta dal conduttore per la ritardata restituzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., è parametrata al canone e comprende gli aggiornamenti secondo indici ISTAT, se questi siano previsti nel contratto, anche dopo la sua scadenza e fino al rilascio dell’immobile, senza che occorra un’apposita richiesta del locatore. Sulla somma così determinata sono dovuti gli interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione. La pretesa di maggior danno fondata sul medesimo titolo non richiede la preventiva costituzione in mora del conduttore, poiché trattasi di responsabilità contrattuale e il debitore è obbligato quale diretta conseguenza dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1218 cod. civ.; ove pure si ritenesse necessaria, gli effetti della mora sarebbero comunque prodotti dalla domanda giudiziale.

Il Fatto

Con rogito del 24.06.2004 la società acquirente ottenne la piena proprietà di un’unità immobiliare già concessa in locazione al Ministero dell’Economia e delle Finanze, con contratto disdettato dalla precedente proprietaria per il 4.11.2003. Il Ministero mantenne l’occupazione dell’immobile fino al 28.5.2009, quando venne stipulato un nuovo contratto di locazione.

La società convenne in giudizio il Ministero davanti al Tribunale di Catania per ottenere il pagamento degli interessi maturati sul ritardato pagamento delle indennità di occupazione e dei canoni, dell’aggiornamento ISTAT su canoni e indennità, e del risarcimento dei danni derivati dall’illegittima occupazione e dai ritardi nella stipula del nuovo contratto. Tribunale e Corte d’appello rigettarono le domande; la società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, che investe la violazione degli artt. 1591 e 1219 cod. civ., e lo dichiara evidentemente fondato. Il danno previsto dall’art. 1591 cod. civ. è parametrato al canone dovuto e non può che essere comprensivo dell’aggiornamento secondo indici ISTAT, come affermato dalle Sezioni Unite n. 33645 del 2022 in tema di criteri di liquidazione del danno.

Ne deriva che, se a contratto in essere sono dovuti gli aggiornamenti ISTAT, questi restano dovuti anche dopo la scadenza e fino al rilascio dell’immobile, senza necessità di espressa richiesta del locatore, secondo il richiamo a Cass. n. 10560 del 2002, con calcolo sulle somme dovute a titolo risarcitorio ex art. 1591 cod. civ. (Cass. n. 25599 del 2016; Cass. n. 19981 del 2016) e senza necessità di costituzione in mora (Cass. n. 10926 del 2018; Cass. n. 12213 del 2023). Su dette somme sono parimenti dovuti gli interessi dalle singole scadenze mensili di occupazione, in linea con Cass. n. 11736 del 2013. La Corte d’appello, negando tali voci, non si è attenuta a questi principi.

Anche il secondo motivo, relativo al maggior danno ex art. 1591 cod. civ. e alla ritenuta necessità della costituzione in mora ex art. 1219 cod. civ., è dichiarato con ogni evidenza fondato. La Corte osserva che il danno in questione è individuato in un differenziale di canone, cioè in una maggior somma pretesa dal locatore a cagione dell’illegittimo comportamento del conduttore: non si comprende quale pertinenza possa avere la costituzione in mora rispetto all’obbligazione di risarcire il maggior danno, posto che il relativo debito suppone una situazione che il locatore deve provare e attribuisce un diritto risarcitorio aggiuntivo rispetto al corrispettivo.

Il vero è, però, che trattandosi di responsabilità contrattuale il debitore è obbligato quale diretta conseguenza dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., anche con riferimento al maggior danno ex art. 1591 cod. civ. Non occorre dunque alcuna costituzione in mora, potendosi al più porre il problema di eventuali atti interruttivi della prescrizione decennale. La Corte aggiunge che, in ogni caso, gli effetti della mora sarebbero ascrivibili alla domanda giudiziale proposta, non sussistendo problemi di prescrizione.

Il terzo motivo, relativo alla condanna alle spese ex art. 91 cod. proc. civ. e qualificato come un “non motivo”, resta assorbito. Sono pertanto accolti i primi due motivi e la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.