Locazione, tardivo pagamento dei canoni e giudizio di gravità (Cass. civ. Sez. III n. 23658 del 21.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto di locazione, quale contratto di durata, non trova applicazione la regola generale dettata in tema di risoluzione per inadempimento secondo cui la proposizione della domanda giudiziale comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia definitiva. Vale invece il diverso principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la proposizione della domanda di risoluzione. Il pagamento tardivo, pur non sanando né diminuendo le conseguenze dell’inadempimento precedente, rileva ai fini della valutazione della relativa gravità ai sensi dell’art. 1455 cod. civ.. Il giudice deve quindi tener conto del comportamento del conduttore anche successivo alla domanda, poiché il locatore non può sospendere la propria prestazione e permane il suo interesse alla percezione del corrispettivo ex art. 1591 cod. civ.

Il Fatto

Con atto notificato nel luglio 2021, il locatore intimò sfratto per morosità alla conduttrice di un immobile adibito ad uso commerciale, deducendo il mancato pagamento dei canoni dal gennaio 2021 per un importo di Euro 10.800,00. La conduttrice si oppose, rappresentando di aver saldato il debito dopo la notifica della citazione. Il Tribunale rigettò la domanda di risoluzione per difetto del requisito della gravità dell’inadempimento ex art. 1455 cod. civ. e compensò le spese.

La Corte d’appello confermò la decisione, condannando il locatore alle spese del grado. Questi propose ricorso per cassazione affidato a due motivi: la violazione del principio secondo cui l’emergenza pandemica non sospende l’obbligo di pagamento dei canoni; l’erronea applicazione del giudizio di gravità con riguardo al pagamento tardivo intervenuto dopo la domanda.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta preliminarmente un’eccezione di improcedibilità del controricorso, sollevata per asserito deposito oltre il termine di quaranta giorni ex art. 370 cod. proc. civ.. Il termine, scadente di domenica, era stato prorogato al lunedì successivo; il controricorso, depositato in tale data, è stato dichiarato procedibile.

Il primo motivo è dichiarato inammissibile per difetto di specificità. La Corte rileva che le censure non si confrontano con la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale non ha mai affermato che la pandemia autorizzasse la sospensione del pagamento né che la prestazione fosse divenuta impossibile. La Corte territoriale, al contrario, ha posto a premessa del proprio ragionamento la sussistenza dell’inadempimento della conduttrice, la cui prestazione era da considerarsi possibile e attuale. Le doglianze carenti di attinenza alle ragioni del decisum integrano la violazione dell’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.

La stessa censura è inammissibile anche nella parte relativa al nuovo inadempimento successivo. La sentenza impugnata si fonda su due distinte rationes decidendi: una di merito, sulla non incidenza del fatto sull’equilibrio sinallagmatico; l’altra di rito, sulla configurazione del nuovo inadempimento come fatto diverso da quello dedotto a fondamento della domanda originaria, inammissibile in appello. Poiché il ricorrente critica solo la prima, opera il principio secondo cui l’omessa impugnazione di una delle ragioni autonome rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre.

Il secondo motivo è invece rigettato nel merito. La Corte conferma il prevalente orientamento secondo cui, nel contratto di locazione, non opera la regola generale dell’art. 1453 cod. civ. sulla cristallizzazione delle posizioni, valendo il diverso principio per cui il conduttore può adempiere anche dopo la domanda. Il pagamento tardivo, pur non sanando l’inadempimento, rileva nel giudizio di gravità, dovendosi considerare il comportamento del conduttore anche successivo alla proposizione della domanda, poiché il locatore non può sospendere a sua volta la propria prestazione e conserva l’interesse alla percezione del corrispettivo fino alla riconsegna del bene. La Corte territoriale, tenendo conto del pagamento eseguito dopo la notifica, si è conformata a tali principi. Il ricorso è quindi rigettato; il ricorrente è condannato alle spese di legittimità e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.