Condizionatori su parti comuni: nessuna autorizzazione assembleare necessaria (Cass. civ. Sez. II n. 17975 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’installazione, sulle parti comuni, di un impianto di condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione. Ai sensi dell’art. 1120 cod. civ., il limite all’innovazione della cosa comune non consiste nel semplice disagio rispetto alla sua normale utilizzazione, ma nella concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità.

Il Fatto

Una condomina, titolare di una ditta, impugna davanti al Tribunale di Messina quattro delibere assembleari del settembre 2000. Le delibere negano l’autorizzazione a installare quattro condizionatori nel cortile comune, ne ordinano la rimozione perché collocati senza autorizzazione secondo la prassi precedente, introducono l’obbligo di richiedere il consenso assembleare per le installazioni al servizio di locali commerciali e danno mandato all’amministratore per le diffide. In via subordinata la condomina chiede l’accertamento del diritto a mantenere i condizionatori nella collocazione attuale.

Il Tribunale rigetta la domanda e compensa le spese. La Corte di appello di Messina rigetta l’appello principale e accoglie quello incidentale sulle spese. La condomina ricorre in cassazione con undici motivi; il condominio resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte riordina le censure, frammentate in undici motivi, secondo un ordine logico ispirato a economia processuale. La questione centrale riguarda la violazione del diritto di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune. La Corte di appello aveva rigettato la censura sul rilievo che la condomina non aveva impugnato la delibera che prevede l’autorizzazione assembleare per l’installazione di condizionatori da parte degli esercizi commerciali, ritenendo irrilevante l’installazione precedente da parte di altro condomino perché anteriore a quella delibera.

È ritenuto fondato, in via pregiudiziale, il quinto motivo, con cui si denuncia la mancanza di prova dell’esistenza di una delibera anteriore a quella impugnata che prevedesse l’obbligatorietà della preventiva autorizzazione. La circostanza trova riscontro nelle stesse difese del condominio, da cui emerge che il vincolo era stato posto proprio dalla delibera qui impugnata: se ne deduce che essa trova applicazione solo per le installazioni realizzate in epoca successiva.

Nel merito la Corte richiama la propria giurisprudenza: la naturale destinazione all’uso della cosa comune può tener conto di specificità, quali ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino, solo se costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (Cass. n. 15319 del 2011). È ribadito il principio per cui, nell’identificazione del limite all’innovazione della cosa comune ex art. 1120, secondo comma, cod. civ., il concetto di inservibilità non può consistere nel semplice disagio rispetto alla normale utilizzazione, ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (Cass. n. 24960 del 2016).

La Corte distrettuale non è scesa all’analisi degli aspetti tecnici dell’installazione, quali un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico o una significativa menomazione del godimento del bene comune, omettendo di valutare che l’obbligo era stato introdotto solo dopo l’installazione. La delibazione dei dati istruttori muove da una non condivisibile interpretazione del limite alle innovazioni, là dove lo pone nella trascurabilità del pregiudizio del singolo condomino o nella corrispettività di un qualche vantaggio.

Dagli atti non emerge che l’installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di una unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso, anzi ciò è in precedenza avvenuto. Il primo, il terzo, il quinto e il sesto motivo sono pertanto accolti; ciò determina l’assorbimento del secondo, quarto, nono, decimo e undicesimo motivo, poiché nel giudizio di rinvio dovrà verificarsi l’esistenza di un pregiudizio ostativo. Il settimo motivo è inammissibile perché non si confronta con la ratio decidendi; l’ottavo è infondato. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.