L’ordine di demolizione va notificato ai singoli condomini, non al condominio (TAR Abruzzo n. 197 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, non è destinatario legittimo dell’ordinanza di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi. Gli unici soggetti obbligati al ripristino sono il proprietario e, ove individuabile, il responsabile dell’abuso. Per gli abusi su aree di proprietà esclusiva l’ordinanza va notificata al singolo proprietario; per quelli su parti comuni va notificata a tutti i singoli condomini. In nessun caso è possibile notificare il provvedimento all’amministratore di condominio, che svolge esclusivamente funzioni di amministrazione delle parti comuni.

Il Fatto

Il Comune di Avezzano, con ordinanza di ingiunzione di demolizione e ripristino n. 49/2017, ha intimato al Condominio ricorrente la rimozione di alcune opere realizzate sul piazzale antistante il complesso edilizio e la reintegrazione dello stato dei luoghi. Il provvedimento contestava in particolare la presenza di griglie metalliche di aerazione e di una griglia di raccolta delle acque meteoriche, oltre a una porzione di terreno recintata per uso privato, opere non risultanti dalle planimetrie progettuali.

Il Condominio ha impugnato l’atto davanti al TAR Abruzzo, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 6, 31 e 37 d.P.R. n. 380/2001, difetto di legittimazione passiva, assenza di effettiva difformità rispetto alla concessione e al piano particolareggiato. Il Comune si è costituito chiedendo la reiezione del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha scrutinato con precedenza il motivo relativo alla legittimazione passiva del condominio, assorbendo le altre censure. Il ricorrente sosteneva di essere un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica e di proprietà sulle opere contestate. L’Amministrazione replicava che, trattandosi di interventi su strutture comuni, il provvedimento non poteva che essere notificato all’amministratore, centro di imputazione degli interessi dei proprietari.

Il Tribunale ha ricostruito l’evoluzione della giurisprudenza di legittimità sul tema. Ha richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n. 19663/2014, che aveva intravisto un timido tentativo del Legislatore verso una configurabilità attenuata di personalità giuridica in capo al condominio, e la successiva sentenza delle Sezioni Unite n. 10934/2019, che ha ricondotto la questione nei termini antecedenti alla riforma del 2012.

Il Collegio non ha negato che il condominio, dopo la legge n. 220/2012, sia contraddistinto da una soggettività giuridica, desumibile da plurime disposizioni, tra cui l’art. 1129, comma 7, cod. civ. sull’apertura del conto corrente intestato al condominio. Ha tuttavia distinto la soggettività dall’imputazione degli obblighi di ripristino.

In materia di abusi edilizi, gli unici soggetti obbligati al ripristino sono il proprietario e il responsabile dell’abuso. Ne deriva che, per gli abusi su aree di proprietà esclusiva, l’ordinanza va notificata al singolo proprietario; per quelli su parti comuni, a tutti i singoli condomini. Il condominio, in persona dell’amministratore, non può essere destinatario di alcuna ordinanza di demolizione, neppure le parti comuni essendo di proprietà dei singoli condomini e non dell’ente di gestione. La misura deve quindi indirizzarsi esclusivamente verso chi è in grado di ripristinare lo stato dei luoghi.

Il ricorso è stato pertanto accolto, con annullamento dell’ordinanza impugnata e compensazione delle spese di giudizio in ragione della particolarità della fattispecie.