Mendace dichiarazione sul condono e nullità della vendita (Cass. civ. Sez. 2 n. 23605 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 è nullità testuale ai sensi dell’art. 1418, terzo comma, c.c., che sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, il quale deve realmente esistere ed essere riferibile all’immobile. In caso di vendita immobiliare, è mendace la dichiarazione dell’alienante circa l’avvenuta presentazione dell’istanza di condono quando sia falsa la dichiarazione, contenuta nella domanda stessa, sulla data di ultimazione dei lavori, circostanza che incide sulla concedibilità della sanatoria: il titolo, solo formalmente richiamato, è inesistente. Il collegamento funzionale tra negozi postula un accertamento riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se condotto secondo logica ed ermeneutica. La mancata reiterazione in appello delle domande verso i terzi chiamati, in cause scindibili, integra desistenza, con la conseguenza che la notifica dell’impugnazione ai medesimi è mera litis denuntiatio e non legittima la condanna alle spese ai sensi dell’art. 91 c.p.c.

Il Fatto

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., gli acquirenti di un immobile convenivano in giudizio la società venditrice e la banca mutuante, chiedendo la dichiarazione di nullità della compravendita e del collegato contratto di mutuo ipotecario. La domanda si fondava sul mancato accoglimento dell’istanza di condono presentata dal venditore, atteso che gli immobili erano stati realizzati oltre il termine di legge, come accertato da una sentenza penale di condanna. Il Tribunale dichiarava la nullità dei contratti e condannava la banca alla restituzione delle rate versate, rigettando le domande di manleva proposte verso il Comune e il notaio. La Corte d’appello confermava la decisione, rigettando l’appello della banca verso gli acquirenti e dichiarandolo inammissibile verso i terzi chiamati.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha anzitutto escluso la violazione dei principi in tema di nullità testuale, affermando che la dichiarazione del venditore sugli estremi del titolo urbanistico è mendace quando la domanda di condono si fondi su una falsa attestazione di ultimazione dei lavori. Tale circostanza, infatti, rende il titolo inesistente in quanto il condono non è concedibile, con la conseguente applicabilità della sanzione della nullità, la cui funzione è escludere il commercio di immobili abusivi.

Quanto al secondo e terzo motivo, incentrati sull’omesso esame di fatti decisivi, la Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità, ravvisando un’ipotesi di doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., nelle more vigente. Nei due gradi di merito le questioni di fatto erano state decise sulla base delle stesse ragioni e del medesimo iter logico-argomentativo, senza che rilevasse l’aggiunta di ulteriori argomenti rafforzativi in grado di appello.

Il quarto motivo, riguardante il collegamento negoziale tra vendita e mutuo, è stato parimenti dichiarato inammissibile per non essersi la ricorrente misurata con la sentenza impugnata, mirando in realtà a una rivalutazione di circostanze già congruamente apprezzate dal giudice di merito: stipulazione contestuale, numeri di repertorio consecutivi, indicazione della banca da parte del venditore e presenza del promotore finanziario presso i suoi uffici.

Accolti, invece, il quinto e sesto motivo, avvinti da connessione logica. La Corte ha ritenuto che la mancata reiterazione nelle conclusioni d’appello delle domande di manleva verso i terzi chiamati integrasse desistenza implicita, atteso che la rinnovata richiesta istruttoria non poteva assumere rilevanza. Ne deriva che la notifica dell’impugnazione verso costoro ha svolto la mera funzione di litis denuntiatio per l’integrità del contraddittorio, senza renderli parti del giudizio di gravame: insussistente, quindi, il presupposto per la condanna alle spese ai sensi dell’art. 91 c.p.c., che esige la qualità di parte e una vocatio in ius.