Destinazione a residenza temporanea e inadempimenti convenzionali: ripristino e sanzioni (TAR Lombardia n. 2295 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La convenzione urbanistica stipulata ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990 è soggetta ai principi del codice civile su obbligazioni e contratti e rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, che si estende alla fase di esecuzione dell’accordo. Gli obblighi periodici di comunicazione e di trasmissione documentale posti a carico del soggetto gestore non sono adempimenti di scarsa importanza, perché solo la loro completezza e tempestività consente all’amministrazione di verificare che l’attrezzatura assolva alla funzione di residenza temporanea. L’inerzia dell’amministrazione nel controllo non estingue gli obblighi del privato né configura una rinuncia tacita alle pretese contrattuali. La destinazione delle unità immobiliari a bisogni abitativi stabili, in luogo di quelli transitori, integra variazione essenziale del titolo edilizio ai sensi dell’art. 32 del TUE e legittima il ripristino e le sanzioni dell’art. 31 del TUE.

Il Fatto

La società proprietaria di un compendio immobiliare stipulava nel 2006 con il Comune una convenzione urbanistica che prevedeva la demolizione dei fabbricati esistenti e la costruzione di un edificio destinato a residenza temporanea per lavoratori, studenti e altre categorie sociali, con approvazione del relativo piano di gestione e rilascio del permesso di costruire. A seguito di verifiche sull’adempimento degli obblighi convenzionali, il Comune contestava una serie di inosservanze e avviava il procedimento per le misure sanzionatorie.

La società, la ditta individuale affittuaria dell’azienda e la società subentrata impugnavano l’atto di accertamento del 10.1.2022 e, con motivi aggiunti, l’ordinanza dirigenziale n. 40/2023 che ingiungeva il ripristino dell’originaria destinazione d’uso, pena le conseguenze dell’art. 31 del TUE.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva, qualificando la convenzione come accordo procedimentale ex art. 11 della legge n. 241 del 1990 e richiamando l’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, del c.p.a., che estende la cognizione alla fase esecutiva.

Nel merito, le clausole degli articoli 7 e 8 impongono al soggetto gestore obblighi chiari di raccolta delle domande, verifica dei requisiti dei beneficiari, trasmissione delle graduatorie e rendiconto. L’accertamento tramite i dati dell’Agenzia delle Entrate dimostra la registrazione di numerosi contratti e l’omessa comunicazione al Comune. Il Collegio esclude che si tratti di inadempimento di scarsa importanza e che la condotta dell’amministrazione abbia determinato una modifica tacita della convenzione.

Quanto alla destinazione, il Collegio rileva che l’area è classificata come attrezzature private di interesse pubblico e che la locazione deve essere transitoria. Il superamento del termine massimo di durata previsto dallo schema contrattuale, con reiterati rinnovi, conduce a qualificare tali rinnovi nulli perché in frode alla legge ex artt. 1344 e 1418 cod. civ., con conseguente mutamento sostanziale di destinazione d’uso.

Il Collegio accerta inoltre la violazione dell’art. 2 della convenzione per la delega di gestione a un soggetto non comunicato e priva del vincolo di solidarietà, nonché dell’art. 10 in tema di fideiussione di importo inferiore a quello dovuto. Respinto il ricorso principale e i motivi aggiunti, con conferma dell’ordinanza di ripristino, le spese sono liquidate secondo soccombenza.