Diritto reale d’uso su area a parcheggio e prescrizione (Cass. civ. Sez. II n. 6856 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto d’uso sulle aree destinate a parcheggio, di cui all’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, ha natura reale ed è soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, cod. civ., senza che osti a tale conclusione il vincolo pubblicistico di destinazione che connota in via permanente dette aree. La posizione soggettiva dell’acquirente della singola unità immobiliare non si limita a una mera pretesa risarcitoria allorché la destinazione a parcheggio risulti prevista nel progetto e l’area sia stata di fatto asservita a tale scopo. Il vincolo di destinazione può essere introdotto anche con concessione in variante rispetto alla licenza edilizia originaria.

Il Fatto

Gli attori acquistano nel 1988 un appartamento in un fabbricato e agiscono in giudizio per far dichiarare la nullità degli atti di divisione e compravendita nella parte in cui non riconoscevano il vincolo di destinazione a parcheggio dell’area retrostante e il correlato diritto reale d’uso. Lamentano che i proprietari della restante parte dell’edificio si erano opposti all’esercizio di tale diritto, assumendo di essere proprietari esclusivi dell’area.

Il Tribunale accoglie la domanda. La Corte d’Appello, in parziale riforma, rigetta la domanda verso gli eredi di uno dei danti causa e riconosce il diritto d’uso sulla sola porzione compresa nella quota di proprietà dei ricorrenti odierni, escludendo la prescrizione. I soccombenti ricorrono in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui i ricorrenti contestano l’esistenza del diritto reale d’uso, sostenendo che esso sorgerebbe solo se la destinazione a parcheggio fosse prevista nel progetto originario e il parcheggio fosse stato effettivamente realizzato. In mancanza, l’acquirente potrebbe far valere solo una pretesa risarcitoria.

La censura è infondata. La sentenza impugnata dà atto che la destinazione a parcheggio, non prevista nella licenza edilizia del 1973, era stata contemplata nella concessione in variante del 1979 e che l’area era stata di fatto utilizzata per parcheggiare fino all’interclusione del febbraio 1998. Al momento dell’acquisto, l’area era già asservita a parcheggio. Competeva quindi ai controricorrenti, sulla base della medesima giurisprudenza richiamata nel ricorso, un diritto di uso di natura reale e non una mera pretesa risarcitoria.

Il secondo motivo, che denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, è inammissibile. La Corte rileva una ipotesi di doppia conforme: la decisione di prime cure non è stata riformata sul punto dell’esistenza del diritto d’uso, e l’omesso esame è precluso dall’art. 348-ter cod. proc. civ.

Il terzo motivo, sulla prescrizione per non uso ultraventennale, è infondato. La chiusura dell’area è avvenuta nel febbraio 1998, a meno di dieci anni dall’acquisto del 1988, e l’azione è stata esercitata tempestivamente nel luglio 1998. La Corte dà continuità al principio per cui il diritto d’uso sulle aree a parcheggio ex art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 ha natura reale ed è soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, cod. civ. (Cass. Sez. II n. 23669 del 21.11.2016; Cass. Sez. II n. 1445 del 18.01.2022).

Quanto alla dedotta tolleranza dei proprietari, la Corte distrettuale l’ha esclusa per mancanza di prova. Tale statuizione è una valutazione di fatto riservata al giudice del merito, non sindacabile in cassazione, dove il motivo non può risolversi in un’istanza di revisione del convincimento di merito (Cass. Sez. Un. n. 24148 del 25.10.2013). Il ricorso è rigettato.