Contributi consortili prescrittibili: la proprietà non li rende oneri reali (Cass. civ. Sez. I n. 13641 del 16.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Gli oneri consortili non costituiscono oneri reali, poiché trovano la loro causa nell’adesione al consorzio e non nella proprietà del fondo in quanto tale. La imprescrittibilità del diritto dominicale non si trasmette alle obbligazioni di pagamento connesse al diritto stesso, che restano di fonte contrattuale e sono soggette alla prescrizione quinquennale e, in ogni caso, decennale. Il tratto qualificante dell’onere reale risiede nell’inerenza inseparabile al fondo, per cui il proprietario è obbligato per il solo fatto di essere tale; tale connotato difetta quando l’obbligazione deriva dallo statuto consortile.

Il Fatto

Un consorzio industriale ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Corte di appello ha confermato la decisione di primo grado. Quest’ultima aveva revocato il decreto ingiuntivo emesso in favore del consorzio, con il quale si intimava a una fondazione il pagamento di oneri consortili maturati in relazione alla proprietà di alcuni terreni compresi nel perimetro di lottizzazione.

La fondazione ha resistito con controricorso. La questione arriva davanti alla Corte perché il consorzio contesta il riconoscimento della prescrizione dell’obbligazione, sostenendo la natura di onere reale del contributo consortile e, dunque, la sua sottrazione al regime prescrizionale.

La Motivazione della Corte

Il ricorso lamenta la violazione e l’errata applicazione degli artt. 11, 33 e 34 dello Statuto e dell’art. 2934 cod. civ., in relazione al mancato riconoscimento dell’imprescrittibilità dei crediti per contributi consortili. Il ricorrente fonda la qualificazione di onere reale su due argomenti: la previsione statutaria di acconti periodici, indipendenti dalla destinazione del terreno, e il richiamo a un precedente in tema di condominio.

La Corte ritiene il ricorso infondato. Il precedente invocato individua il tratto specifico e qualificante dell’onere reale nell’inerenza al fondo, intesa come qualità giuridica inseparabile dal fondo stesso, per cui il proprietario risulta obbligato, per il solo fatto di essere tale, a prestazioni positive e periodiche in favore di altro proprietario o di un diverso soggetto.

Tale connotato difetta nella specie. L’obbligo di pagamento dei contributi consortili trova causa nell’adesione al consorzio, e non nella proprietà in quanto tale. La Corte sottolinea che altra è la natura del regolamento condominiale, altra quella del contratto e dello statuto consortile, al quale va assegnata esclusiva valenza quale fonte dell’obbligazione dedotta.

Conseguentemente, la Corte territoriale ha correttamente accolto l’eccezione di prescrizione inerente all’obbligazione di pagamento degli oneri consortili. La sospensione condizionale non opera sul punto: la prescrizione quinquennale e, in ogni caso, decennale era maturata al momento dell’intimazione di pagamento. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna del consorzio alla rifusione delle spese di legittimità.