Mediazione immobiliare: la mancata iscrizione al ruolo esclude la provvigione (Cass. civ. Sez. III n. 6283 del 09.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mediatore immobiliare che non sia iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione non ha diritto alla provvigione e il contratto di mediazione è nullo, con nullità rilevabile d’ufficio dal giudice. La disciplina di cui alla legge n. 39/1989 non è stata abrogata dal d.lgs. n. 59/2010, che ha soppresso il ruolo ma ha mantenuto l’obbligo di dichiarazione di inizio attività con i requisiti prescritti: hanno quindi diritto alla provvigione i soli mediatori iscritti nei registri tenuti dalla camera di commercio. Tale assetto non contrasta con il diritto dell’Unione, perché la riserva dell’attività di mediazione a soggetti abilitati è compatibile con le fonti comunitarie e la mediazione immobiliare costituisce professione regolamentata.

Il Fatto

Il ricorrente aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento di una provvigione asseritamente dovuta per la vendita di un immobile. La società acquirente si era opposta e, in via riconvenzionale, aveva chiesto la restituzione dell’acconto già versato. Il Tribunale di Salerno, in accoglimento dell’opposizione, aveva revocato il decreto e condannato il ricorrente alla restituzione, sul rilievo dell’inesistenza del credito.

La Corte d’Appello di Salerno aveva confermato la decisione, escludendo il diritto alla provvigione per difetto di iscrizione all’albo dei mediatori. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, lamentando in particolare che il credito si fondasse su un diverso e successivo rapporto di mandato, e che la disciplina interna fosse incompatibile con il diritto comunitario e dovesse essere disapplicata.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 1324, 1362, 1988 e 2697 cod. civ., sostenendo che il proprio credito derivasse non dall’intermediazione ma da un autonomo mandato di gestione della trattativa. La Corte ha respinto la censura rilevando che la corte territoriale aveva qualificato il compenso come provvigione afferente alla compravendita ed escluso altri titoli dell’obbligazione, non emergendo elementi su ulteriori incarichi. Il ricorrente, sotto la formale invocazione della violazione di norme, ha in realtà contrapposto una propria lettura dei fatti, sollecitando un riesame del fatto e della prova precluso in sede di legittimità. La Corte richiama sul punto le Sezioni Unite n. 34476 del 2019, Cass. n. 5987 del 2021 e Sezioni Unite n. 8053 del 2014.

Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato il contrasto della disciplina interna con le direttive 2005/36/CE e 2006/123/CE, chiedendone la disapplicazione. La Corte ha anzitutto osservato che il giudice nazionale, nell’esercizio del potere di disapplicazione, deve verificare la natura chiara, precisa e incondizionata della norma comunitaria e valutare preventivamente la possibilità di una interpretazione conforme. Nel merito, la corte di merito si era attenuta al consolidato orientamento secondo cui chi chiede il pagamento della provvigione deve dimostrare, ai sensi dell’art. 6, comma 1, della legge n. 39/1989, di essere iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, con nullità del contratto rilevabile d’ufficio in caso di mancata iscrizione. La Corte conferma che nulla è mutato dopo l’entrata in vigore del d.lgs. n. 59/2010, che ha soppresso il ruolo ma non la legge, richiamando Cass. n. 17478 del 2020, Cass. n. 16147 del 2010, Cass. n. 762 del 2014 e Sezioni Unite n. 19161 del 2017.

La Corte richiama poi la giurisprudenza della Corte di Giustizia UE, secondo cui la direttiva 67/43/CEE non osta a una disciplina nazionale che riservi l’esercizio dell’attività di agente immobiliare a soggetti abilitati. Viene inoltre valorizzata la recente pronuncia 4 ottobre 2024, in causa C-242/23, che, nell’affermare l’incompatibilità tra mediazione immobiliare e amministrazione di condominio, ribadisce che la mediazione immobiliare è in Italia una professione regolamentata e che i requisiti professionali sono ammessi nei limiti in cui siano giustificati da esigenze deontologiche di indipendenza e imparzialità.

Con il terzo motivo il ricorrente ha dedotto l’omesso esame di fatti decisivi e la violazione degli artt. 1988 e 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ. La Corte ha dichiarato il motivo in parte inammissibile, perché la questione dei danni per la risoluzione del preliminare era stata sollevata per la prima volta in cassazione, senza indicare dove e quando fosse stata dedotta nei gradi di merito, in violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. e del principio di autosufficienza del ricorso. Nel resto il motivo è infondato, risolvendosi in una diversa lettura dei fatti non sindacabile in sede di legittimità. Ne è conseguito il rigetto del ricorso, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.