Preazione e riscatto esclusi senza prova della locazione del primo piano (Cass. civ. Sez. III n. 13098 del 13.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il conduttore che agisca in riscatto ex art. 39 legge n. 392 del 1978 deve dimostrare che il rapporto di locazione ad uso diverso dall’abitativo si estendeva a tutti i beni compravenduti. L’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata è riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per violazione dei criteri legali di ermeneutica o per vizi di motivazione, non per proporre una lettura diversa. Il motivo che si risolve nella sollecitazione di un nuovo esame del fatto è inammissibile. È parimenti inammissibile la questione nuova che postuli accertamenti di fatto non compiuti e non risulti introdotta nel giudizio di merito.

Il Fatto

Un imprenditore, conduttore di un immobile destinato a ristorante e bar, agisce in riscatto contro la proprietaria e la società acquirente di un complesso immobiliare. Sostiene che la vendita gli ha precluso la prelazione e assume che il rapporto locativo, originato da un contratto del 2011, si sia esteso all’intero fabbricato — piano terra e primo piano — in forza di una scrittura privata del 2012.

Il Tribunale rigetta la domanda. La Corte d’appello di Venezia conferma, escludendo il diritto di prelazione: si tratta di vendita in blocco, la scrittura non integra il contratto di locazione commerciale e non è opponibile all’acquirente per difetto di data certa. Il conduttore ricorre per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto un profilo processuale: il controricorso della società acquirente è dichiarato improcedibile perché depositato oltre il termine perentorio di venti giorni ex art. 371 cod. proc. civ. L’istanza di rimessione in termini ex art. 153, secondo comma, cod. proc. civ. è respinta: il malfunzionamento informatico allegato non è provato, e gli screenshot e l’avviso di manutenzione non dimostrano l’estraneità del blocco alla sfera del mittente. La Corte ricostruisce il procedimento di deposito telematico nelle sue quattro fasi — ricevuta di accettazione, ricevuta di avvenuta consegna, esito dei controlli, accettazione della cancelleria — ricordando che la tempestività si valuta sulla seconda p.e.c. (RdAC), che qui manca.

Nel merito, il primo motivo è inammissibile. Il ricorrente deduce violazione dei canoni ermeneutici, ma in realtà chiede una diversa valutazione delle risultanze: la scrittura del 2012 andrebbe collegata al contratto del 2011 e il primo piano sarebbe destinato all’uso commerciale. La Corte ribadisce che l’interpretazione degli atti di autonomia privata è attività riservata al giudice di merito e che non è necessario che la lettura accolta sia l’unica possibile, bastando che sia una delle plausibili. La sentenza impugnata non contrasta con alcun criterio legale di ermeneutica.

Il motivo muove inoltre da premesse fattuali non riscontrate: la sentenza esclude che la scrittura indichi l’uso del primo piano, risultato destinato ad abitazione, e che le prove richieste dimostrassero un utilizzo noto e consentito dalla proprietaria. Il secondo, terzo e quarto motivo — incentrati sull’inopponibilità della scrittura priva di data certa ex art. 2704 cod. civ. — sono dichiarati assorbiti: quella affermazione è ratio decidendi solo marginale rispetto a quella assorbente dell’insussistenza della locazione commerciale estesa al primo piano, non superata dall’inammissibilità del primo motivo.

Il quinto motivo è pure inammissibile. Esso presuppone il carattere pertinenziale dei locali superiori, ma la questione non risulta mai introdotta nel dibattito processuale: il ricorrente non indica in quale atto del giudizio di merito l’avrebbe dedotta, violando gli oneri di specificità e autosufficienza ex artt. 366 n. 6 e 369 n. 4 cod. proc. civ. La Corte ribadisce che le nuove questioni di diritto sono precluse quando postulano accertamenti di fatto non compiuti. Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e contributo unificato.