Riparto spese condominiali tra venditore e compratore e diritto di regresso (Cass. civ. Sez. II n. 24236 del 30.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di riparto delle spese condominiali relative a lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, quando successivamente alla delibera assembleare che ne dispone l’esecuzione viene venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i relativi costi gravano, anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera, che ha valore costitutivo dell’obbligazione. L’acquirente che abbia pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ha diritto di regresso verso il proprio dante causa, salvo diverso accordo tra le parti, restando i patti intercorsi tra costoro inopponibili al condominio. Il regime previgente all’art. 63, comma 2, disp. att. c.p.c. configura infatti una solidarietà operante solo nei rapporti esterni con il condominio, e non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante.

Il Fatto

Il compratore di un appartamento all’ultimo piano di un edificio condominiale assumeva di avere pagato, in luogo dei venditori, oneri condominiali non versati e quote per spese straordinarie di sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Il Tribunale di Terni, con sentenza n. 190 del 2016, aveva condannato in solido i due venditori al pagamento della somma richiesta.

La Corte d’appello di Perugia, in parziale accoglimento dell’impugnazione di uno dei venditori, ha qualificato parziaria, e non solidale, l’obbligazione tra i venditori ai sensi dell’art. 1299 c.c., confermando nel resto la decisione e regolando le spese secondo soccombenza. Il venditore soccombente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, articolato in due censure, è dichiarato in parte inammissibile e in parte manifestamente infondato. Quanto all’omesso esame di fatto decisivo, opera la previsione dell’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., che impedisce di censurare la sentenza d’appello che conferma quella di primo grado fondandosi sulle stesse ragioni di fatto. Nel merito, la Corte d’appello ha escluso, con valutazione insindacabile, che il venditore avesse dimostrato l’esistenza di un credito liquido verso il condominio per danni da infiltrazioni, di importo pari agli oneri versati dal compratore.

Il secondo motivo è parimenti inammissibile quanto all’omesso esame e infondato quanto all’arricchimento senza giusta causa. L’oggetto della causa riguarda il riparto delle spese tra chi vende e chi acquista l’immobile condominiale; rispetto a questo tema è mal posta l’eccezione del venditore secondo cui il compratore sarebbe il solo beneficiario della spesa per la nuova caldaia. L’ipotetico indebito arricchimento sarebbe prospettabile in relazione alla compravendita, ma tale profilo resta fuori dal perimetro del giudizio.

Sul riparto delle spese per lavori deliberati prima del perfezionamento della vendita, la Corte richiama l’orientamento consolidato: i costi gravano su chi era proprietario al momento della delibera, che ha valore costitutivo dell’obbligazione, anche se le opere siano realizzate dopo l’atto traslativo, con diritto dell’acquirente di rivalersi verso il dante causa per quanto pagato al condominio in forza della solidarietà passiva (Sez. 2, Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021, Rv. 661213-02).

È inoltre ribadito che l’art. 63, comma 2, disp. att. c.p.c., nel regime previgente alla legge n. 220 del 2012, delinea a carico dell’acquirente una responsabilità solidale per gli oneri dell’alienante limitata al biennio antecedente all’acquisto, operante solo nei rapporti esterni con il condominio e non nel rapporto interno, nel quale l’acquirente risponde solo delle obbligazioni sorte dopo l’acquisto e ha diritto di regresso (Sez. 2, Ordinanza n. 14531 del 09/05/2022, Rv. 664789-01). Il giudice di merito ha quindi correttamente riconosciuto il diritto di regresso, avendo accertato che al momento della delibera di sostituzione della caldaia la compravendita non era ancora intervenuta.

Il terzo motivo, sulla mancata compensazione delle spese, è manifestamente infondato. La Corte d’appello ha applicato il principio della soccombenza, non risultando oscillazioni giurisprudenziali sul tema del riparto: solo la parte interamente vittoriosa non può essere condannata alle spese, e il sindacato di legittimità è limitato a verificarne il rispetto (Cass. Sez. 2 n. 12697/2024). Ne consegue il rigetto del ricorso, con condanna del ricorrente alle spese e al contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.