Nullità della transazione condominiale per esonero dalle spese a maggioranza (Cass. civ. Sez. 2 n. 3445 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nulla, ai sensi dell’art. 1418, primo comma, cod. civ., la delibera assembleare che, a maggioranza e in assenza di scioglimento del condominio, introduce una deroga generale ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123, primo comma, cod. civ.. La “diversa convenzione” ex art. 1123, primo comma, cod. civ. richiede la volontà unanime dei condomini. È conseguentemente nulla la transazione stipulata dall’amministratore in esecuzione di detta delibera, difettando il valido mandato assembleare. La deduzione di una nullità contrattuale rilevabile d’ufficio costituisce mera difesa, proponibile anche in appello o in comparsa conclusionale, se fondata su elementi già acquisiti al giudizio. L’interpretazione degli atti di autonomia privata è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici, omesso esame di fatti decisivi o motivazione apparente.

Il Fatto

Un condomino, proprietario di locali commerciali al piano terra di uno stabile, vedeva l’assemblea deliberare, nel 2011, la gestione autonoma e separata dei suoi locali con nuove tabelle millesimali, recepite in una transazione sottoscritta con il Condominio. Una successiva delibera assembleare del 2012 revocava la precedente, ma la transazione non veniva impugnata. Nel 2013 l’assemblea approvava il rendiconto applicando le vecchie tabelle millesimali.

Il condomino impugnava la delibera del 2013, sostenendo che la transazione non impugnata restasse efficace. Il Tribunale annullava la delibera, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, dichiarava la nullità sia della delibera del 2011 sia della transazione per contrasto con l’art. 1123 cod. civ., rigettando l’impugnazione del condomino, che ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, dando precedenza al secondo, riguardante la violazione di legge in tema di ripartizione delle spese condominiali. Il motivo è dichiarato inammissibile: il ricorrente censura l’interpretazione della volontà negoziale offerta dalla Corte territoriale senza impiegare gli strumenti previsti per il sindacato di legittimità, limitandosi ad asserzioni apodittiche e riportando un frammento isolato della transazione, con conseguente difetto di specificità e autosufficienza.

La Corte ricorda che l’interpretazione dei contratti è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica. La ricostruzione della Corte d’Appello, secondo cui le parti avevano disposto una mera gestione separata senza procedere allo scioglimento del condominio, risulta plausibile e non adeguatamente censurata.

Quanto alla dedotta nullità della transazione, la Corte ne afferma la correttezza. La questione, già sollevata in primo grado e riproposta in appello, è una mera difesa che può essere formulata anche in comparsa conclusionale, essendo il giudice tenuto a individuare la norma corretta. La delibera che introduce a maggioranza una deroga generale ai criteri di ripartizione delle spese è nulla, come stabilito da Sezioni Unite n. 9839 del 2021, richiedendosi la volontà unanime. Ne consegue la nullità della transazione stipulata dall’amministratore in difetto di valido mandato assembleare.

Infine, la Corte rigetta l’ulteriore profilo sollevato in memoria concernente un presunto inadempimento del Condominio, trattandosi di questione nuova, inammissibile ex art. 378 cod. proc. civ., potendo la memoria solo illustrare i motivi già proposti. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese e doppio contributo unificato.