Domanda di condanna generica proponibile sin dall’origine e diligenza del notaio sulla commerciabilità del bene (Cass. civ. Sez. 3 n. 18332 del 07.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La vittima di un fatto illecito può proporre una domanda limitata ab origine all’accertamento del solo “an debeatur”, con riserva di accertamento del quantum in un separato giudizio, senza che ciò configuri un abuso del processo. Il notaio rogante è tenuto, quale obbligazione di mezzi, a verificare la commerciabilità del bene e a sconsigliare l’acquisto ove emergano elementi di irregolarità urbanistico-edilizia, pur se l’atto stipulato non sia nullo.

Il Fatto

Nel 2003 i promittenti venditori acquistarono dalla società costruttrice un immobile con atto rogato dal notaio ricorrente, il quale verificò la documentazione ritenendola in regola. Nel 2009, ricevuta una proposta di acquisto con caparra confirmatoria, gli acquirenti si rivolsero a un diverso notaio per il preliminare; questi, esaminati gli atti, rilevò indizi di una possibile lottizzazione abusiva e sconsigliò l’affare. Il promissario acquirente recedette e convenne in giudizio i venditori, che chiamarono in causa il notaio del 2003 per essere manlevati.

Il Tribunale omise di pronunciarsi sulle domande di manleva; la Corte d’Appello riconobbe la responsabilità contrattuale del notaio per violazione del dovere di diligenza e lo condannò al risarcimento del danno, limitatamente all’“an debeatur”, da liquidarsi in separato giudizio.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina l’eccezione di improcedibilità per mancato deposito dell’originale della relazione di notifica, osservando che anche a seguito dell’attuazione del processo telematico in cassazione la prova della notificazione deve essere offerta tramite deposito del messaggio originale o, in alternativa, di copia munita di attestazione di conformità, come avvenuto nel caso di specie.

Quanto al primo motivo, la Suprema Corte ritiene infondata la censura sul frazionamento della domanda di condanna generica. Richiamato il contrasto tra un precedente della stessa sezione e la successiva pronuncia a Sezioni Unite, la Corte aderisce al principio del diritto vivente per cui la vittima di un fatto illecito può proporre sin dall’inizio domanda limitata all’accertamento dell’“an debeatur”. La norma di cui all’art. 278 c.p.c. non è eccezionale, ma attribuisce un potere generale del giudice, rimesso all’istanza di parte; né la controparte risulta danneggiata, potendo estendere l’oggetto del giudizio al quantum mediante domanda riconvenzionale.

Il secondo motivo è dichiarato inammissibile: la decisione impugnata non ha valutato l’operato del notaio ex post, avendo accertato che già al momento del rogito erano rilevabili gli indizi della lottizzazione abusiva. La Corte precisa che l’obbligazione gravante sul professionista era di mezzi, consistente nella verifica della commerciabilità del bene, e non di risultato. Il motivo si risolve, per il resto, in una contestazione dell’accertamento in fatto rimesso ai giudici di merito.

Infine, il terzo motivo viene rigettato: la motivazione della sentenza impugnata non è contraddittoria, poiché non vi è incompatibilità tra la validità dell’atto e la responsabilità del notaio per avere trasferito un bene urbanisticamente irregolare, lesivo dell’interesse dell’acquirente.

Il ricorso è pertanto respinto, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti, dichiarandosi la sussistenza dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato.