Presunzione di condominialità derogabile dal titolo (Cass. civ. n. 14891/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma indica, come parti comuni dell’edificio condominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.
Tale titolo può essere costituito dal regolamento contrattuale, dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o dall’usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali, ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto.
L’operatività dell’art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alla destinazione all’uso comune della res sia all’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dall’onere di provare il suo diritto attraverso la c.d. probatio diabolica, spettando eventualmente al singolo condomino, che pretenda di essere titolare esclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare la sua proprietà individuale.

Il Fatto

Il Condominio di Genova convenne in giudizio la condomina, lamentando che si era illegittimamente appropriata della rampa condominiale che dalla pubblica via conduceva al piano seminterrato dell’edificio, chiedendo l’accertamento della natura condominiale della rampa, la condanna alla restituzione dei frutti civili e la declaratoria che la colonna n. 17 della tabella allegata al regolamento definiva le quote di ripartizione delle spese di manutenzione della rampa.

Il Tribunale di Genova, dopo un iter processuale complesso, rigettò le domande. La Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 79 del 2020, accolse parzialmente l’appello del Condominio, dichiarando che la colonna n. 17 della tabella definiva la quota di spese per la manutenzione della rampa, ma rigettò la domanda di accertamento della proprietà condominiale. Avverso tale sentenza, due condòmine proposero ricorso per cassazione, mentre le parti convenute proposero ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rigetta il ricorso principale e quelli incidentali. Quanto al primo motivo del ricorso principale, con cui si deduceva la violazione dell’art. 1117 c.c. per avere la Corte d’Appello ritenuto derogabile la presunzione di condominialità, la Corte afferma che l’art. 1117 c.c. non è una presunzione assoluta e insuperabile. La situazione di condominio si attua dal momento in cui avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare. Il titolo che può superare la presunzione di condominialità è individuato nell’atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto: se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientrava nel novero di quelli comuni. La Corte d’Appello ha correttamente tenuto conto delle risultanze del primo atto di alienazione dell’originario proprietario unico dell’immobile (rogito del 29 agosto 1959) per stabilire quali beni si trovassero “al di fuori del perimetro del caseggiato” per volontà dei contraenti.

La Corte dichiara inammissibili gli altri motivi del ricorso principale, poiché le ricorrenti chiedono una nuova interpretazione del contratto e del regolamento, sollecitando un sindacato di merito precluso in sede di legittimità. Quanto ai motivi dei ricorsi incidentali, la Corte li dichiara inammissibili, in quanto non investono pronunce della Corte territoriale su domande specifiche, o perché le parti ricorrenti incidentali non hanno più interesse a una pronuncia in ragione del rigetto del ricorso principale. Infine, la Corte compensa le spese di lite in ragione della reciproca soccombenza.

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