Agevolazione fondo immobiliare e registrazione tardiva della locazione (Cass. civ. Sez. V n. 5370 del 28.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’agevolazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, prevista dall’art. 8, comma 1-bis, del d.l. n. 351/2001 per gli apporti ai fondi immobiliari chiusi aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, spetta anche quando la locazione dell’immobile conferito sia stata registrata successivamente non solo all’avviso di liquidazione ma anche all’instaurazione del giudizio promosso contro l’avviso. La registrazione tardiva del contratto di locazione sana con efficacia ex tunc la nullità sancita dall’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, integrando il coelemento esterno di validità richiesto dalla fattispecie. Non rileva il regime del ravvedimento operoso, poiché l’effetto sanante prescinde dalla riduzione delle sanzioni.

Il Fatto

Un atto di apporto trasferiva a un fondo immobiliare chiuso un complesso immobiliare, locato a una società terza con contratto allegato al rogito e ancora in fase di registrazione. Alla registrazione dell’atto di apporto la società conferente applicava l’imposta fissa di registro e ipocatastale, invocando l’art. 8, comma 1-bis, d.l. n. 351/2001. L’ufficio, rilevato che al momento dell’apporto il contratto di locazione non risultava registrato, notificava avviso di liquidazione delle imposte ipotecarie e catastali ordinarie, oltre interessi e sanzioni, sul presupposto che il presupposto agevolativo non fosse integrato.

Il ricorso della contribuente era rigettato in primo grado; la Commissione tributaria regionale lo accoglieva, riconoscendo alla successiva registrazione del contratto di locazione efficacia sanante ex tunc. Avverso tale pronuncia l’ufficio proponeva ricorso per cassazione con unico motivo, resistito dalla società con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso, premettendo l’ammissibilità dello stesso in ragione della sospensione dei termini prevista dal d.l. n. 119/2018. Il thema decidendum attiene all’applicabilità dell’imposta fissa all’apporto di un immobile locato a un fondo gestito da una S.G.R., quando la locazione era registrata solo dopo l’avviso di liquidazione e dopo l’avvio del giudizio.

Il Collegio richiama il dato normativo. L’art. 8, comma 1-bis, d.l. n. 351/2001 richiede che il conferimento riguardi una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, nel senso che la maggior parte degli immobili conferiti sia concessa in locazione a terzi. L’art. 17 d.P.R. n. 131/1986 fissa in trenta giorni il termine per la registrazione della locazione, ma non lo qualifica come perentorio; l’art. 38 del T.U.R. prevede che la nullità dell’atto non dispensa dall’obbligo di registrazione e dal pagamento dell’imposta. L’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 sanziona con la nullità i contratti di locazione non registrati.

Su questa base la Corte valorizza il principio delle Sezioni Unite n. 23601/2017, che non ha ritenuto illegittima una registrazione tardiva, riconoscendole l’effetto di sanare la nullità della finanziaria 2004, avendone qualificato la nullità come invalidità da inadempimento dell’obbligo di registrazione. Richiama inoltre Cass. n. 26493/2022, secondo cui la tardiva registrazione integra una sanatoria ex tunc della nullità.

Nel caso concreto la locazione, pur nulla perché non registrata, esisteva al momento dell’apporto ed era enunciata nell’atto di conferimento, con data certa ai sensi dell’art. 2704 cod. civ.. Non era revocabile in dubbio che gli immobili fossero locati: la successiva registrazione, con pagamento delle sanzioni, ha sanato la nullità fin dal momento della conclusione del contratto, integrando il coelemento esterno di validità. La Corte esclude che assuma rilievo il ravvedimento operoso, poiché nella specie non vi è stata riduzione delle sanzioni. Esclude altresì il rischio di favorire comportamenti elusivi: l’atto di cessione menzionava il contratto, sicché l’ufficio era posto nelle condizioni di sanzionare l’omissione e recuperare le imposte. Le spese sono compensate per la novità delle questioni.