Balconi e terrazzi privati esclusi dal riparto delle spese condominiali (Cass. civ. Sez. II n. 25192 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
I balconi dell’edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato né destinati all’uso o al servizio di esso. Ne consegue che le spese per la loro manutenzione non possono essere addossate a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. Il giudice di merito che consideri unitariamente lavori su parti private e parti comuni senza distinguere le relative quote di costo viola l’art. 1123 cod. civ. e incorre in carenza motivazionale ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., per aver omesso di esaminare una specifica doglianza sulla scindibilità contabile dei costi, non soddisfacendo il minimo costituzionale richiesto dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 8053/2014.

Il Fatto

Il condòmino impugnava davanti al Tribunale la delibera assembleare che aveva disposto il rifacimento dell’intero edificio, contestando la ripartizione in millesimi di spese relative a lavori eseguiti anche su parti di proprietà esclusiva. Domandava che i costi degli interventi sulle unità private fossero posti a carico dei soli proprietari interessati.

Il Tribunale respingeva l’impugnazione e accoglieva la domanda riconvenzionale del Condominio per il pagamento delle quote. La Corte d’Appello, in parziale accoglimento del gravame, rideterminava la somma dovuta ma confermava l’inscindibilità tecnica dei lavori, ritenendo impossibile separare operativamente gli interventi su parti comuni e parti private. Il condòmino proponeva ricorso per cassazione con sei motivi; il Condominio resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, che censurano la sentenza d’appello per aver considerato unitariamente i lavori di rifacimento senza distinguere tra parti private e parti comuni, sotto i profili della violazione di legge e della nullità per mancanza di motivazione.

Il Collegio richiama la costante giurisprudenza di legittimità secondo cui i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato né destinati all’uso o al servizio di esso. Vengono citati i precedenti Cass. Sez. VI-2, ordinanza n. 10848 dell’08.06.2020, Cass. Sez. II, sentenza n. 30071 del 14.12.2017 e Cass. Sez. II, sentenza n. 6624 del 30.04.2012.

Da tale principio la Corte territoriale non ha tratto le debite conseguenze in tema di riparto di spese. La violazione di legge è dunque ravvisabile, non potendosi addossare al condòmino le spese relative alla proprietà esclusiva. Il criterio di riparto fondato sui millesimi non può operare indistintamente per lavori che interessano beni privati.

La Corte rileva inoltre il difetto di motivazione. La sentenza d’appello si è soffermata sull’inscindibilità tecnica richiamando le osservazioni del consulente, ma a fronte di uno specifico motivo di gravame — che segnalava il computo delle superfici dei balconi e terrazzi privati — nulla ha argomentato sulla possibilità o impossibilità di una scindibilità contabile dei relativi costi di riparazione. Una tale lacuna non soddisfa il minimo costituzionale ed è denunziabile ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ..

I primi due motivi sono pertanto fondati. Si rende necessario un nuovo esame da parte del giudice di rinvio, affinché — tenendo conto della doglianza e delle risultanze peritali, con particolare riguardo alle tabelle di divisione delle spese — sia data risposta adeguata sulla possibilità di scindere contabilmente i costi. Restano assorbite le ulteriori censure, legate al pagamento di somme. La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese.