Ordinanza contingibile e urgente impone messa in sicurezza a tutti i condomini (Cons. Stato n. 2736 del 03.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di ordinanze contingibili e urgenti a tutela della pubblica incolumità, i destinatari dell’ordine di messa in sicurezza si individuano facendo ricorso alla presunzione legale di condominialità di cui all’art. 1117, comma 1, n. 1, cod. civ., con la conseguenza che l’obbligo di intervenire è solidale tra tutti i comproprietari delle parti comuni, a prescindere dalla collocazione delle singole unità immobiliari e dalla maggiore o minore utilità ritratta dal singolo condomino. La deroga dell’art. 1123, terzo comma, cod. civ. opera soltanto sul piano della ripartizione delle spese e non incide sulla responsabilità verso l’esterno. L’Amministrazione non è tenuta a complesse indagini sull’assetto proprietario, essendo sufficiente una verifica sommaria dei soggetti che abbiano la disponibilità materiale o giuridica del bene.

Il Fatto

Un immobile condominiale situato nel centro storico di un comune lombardo, articolato in due ali unite da un androne comune, nel marzo 2024 subiva il parziale cedimento della copertura, con interessamento dei solai, delle murature perimetrali e del vano scale. I Vigili del Fuoco accertavano lo sfondamento della soletta del tetto e disponevano l’allontanamento di un residente e l’interdizione del tratto di via prospiciente l’edificio.

Il Comune incaricava un tecnico per una perizia sullo stato complessivo dell’immobile. Il professionista evidenziava la vulnerabilità strutturale dello stabile e l’inidoneità di interventi meramente manutentivi, indicando quale unica soluzione la demolizione della porzione ammalorata. Il Sindaco emanava quindi ordinanza contingibile e urgente con cui ingiungeva a tutti i proprietari la messa in sicurezza e la demolizione entro cinque giorni. La comproprietaria di un’unità situata nell’ala non interessata dal crollo impugnava l’atto, senza successo in primo grado, e proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene di prescindere dall’eccezione di inammissibilità del gravame per genericità, sollevata dal Comune ai sensi dell’art. 101 cod. proc. amm., in ragione dell’infondatezza nel merito. Il nucleo della controversia riguarda l’individuazione dei destinatari dell’ordine sindacale: l’appellante sostiene che, per effetto dell’art. 1123, terzo comma, cod. civ., l’obbligo manutentivo dovrebbe seguire la sola parte comune a servizio della propria unità.

La tesi non regge. Dalla documentazione e dall’istruttoria comunale emerge che l’immobile costituisce un corpo di fabbrica unitario, con cortile e scale comuni, e che i crolli hanno interessato proprio le parti comuni: tetto, androne, vano scale, muri maestri e solai. L’art. 1 del regolamento condominiale, coerente con l’atto di provenienza e con l’art. 1117 cod. civ., qualifica espressamente tali parti come proprietà comune di tutti i condomini.

La Corte condivide la lettura del primo giudice: la deroga dell’art. 1123, terzo comma, cod. civ. vale soltanto per il riparto delle spese, mentre per le restanti questioni, e in particolare per la responsabilità verso l’esterno, riespande il principio della piena condominialità. Rileva la presunzione legale di condominialità desumibile dall’art. 1117, comma 1, n. 1, cod. civ., richiamando Cons. Stato, Sez. V, n. 7254 del 2024.

Quanto alla prospettiva della disponibilità giuridica del bene, il Collegio osserva che, in sede di adozione dell’ordinanza, la necessità di provvedere tempestivamente non impone approfondite indagini sull’assetto proprietario: basta una verifica sommaria sui soggetti che, avendone la disponibilità materiale o giuridica, possano intervenire. Sul punto richiama Cons. Stato, Sez. V, n. 3134 del 2025, n. 2773 del 2025, n. 9216 del 2024 e n. 2732 del 2023.

Infine, il motivo sul difetto di istruttoria è infondato: l’ordinanza è stata preceduta da una perizia di un tecnico strutturista abilitato, che ha accertato contingibilità e urgenza, a fronte del rischio di crollo e del pregiudizio per la pubblica incolumità. L’appello è respinto e la sentenza confermata, con condanna dell’appellante alle spese.