Locazione di parte comune e uso indiretto: maggioranza solo se impossibile l’uso diretto (Cass. civ. Sez. 2 n. 14299 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di delibere condominiali, l’uso indiretto di una parte comune, realizzato mediante la stipula di un contratto di locazione, può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile per tutti i partecipanti l’uso diretto del bene, proporzionalmente alla quota di ciascuno, sia in modo promiscuo sia attraverso un sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali. Qualora il giudice di appello, dopo aver dichiarato inammissibile un motivo di gravame, ne esamini comunque il merito con motivazione diffusa, la decisione si configura come rigetto nel merito e la parte soccombente ha interesse a censurare entrambe le statuizioni, senza che il motivo di merito possa ritenersi assorbito in sede di legittimità.

Il Fatto

Un condomino impugnava la delibera assembleare che aveva concesso in locazione, per la stagione estiva, una porzione del plateatico condominiale fronte spiaggia al titolare di un bar, condomino dello stabile. Il ricorrente deduceva la nullità o annullabilità della delibera per violazione del principio del pari uso delle parti comuni, per la modifica dell’ordine del giorno e per la violazione del regolamento condominiale che vietava l’occupazione di spazi comuni.

Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’Appello confermava la decisione. In particolare, il giudice di secondo grado qualificava come nuova e quindi inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c. la questione di nullità sollevata per la prima volta in appello, ma ne affermava comunque l’infondatezza nel merito, valorizzando la natura di atto di ordinaria amministrazione della locazione e il carattere consolidato dell’utilizzazione dell’area, senza riscontrare un concreto pregiudizio per gli altri condomini.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha rilevato l’equivocità della tecnica decisoria adottata dalla Corte territoriale, che aveva dichiarato inammissibile il motivo di appello e, contestualmente, lo aveva esaminato e rigettato nel merito. Richiamando il principio di economia processuale e la ragionevole durata del processo, la Corte ha affermato che, in tali ipotesi, il provvedimento si sostanzia in un rigetto di merito: la parte soccombente ha pertanto interesse a impugnare sia la declaratoria di inammissibilità sia le statuizioni di merito, e il giudice di legittimità deve esaminare entrambe le censure, senza dichiarare assorbito il motivo di merito.

Sul piano sostanziale, la Corte ha richiamato il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui la locazione di una parte comune realizza un uso indiretto del bene che incide sull’estensione del diritto reale di ciascun condomino. Tale uso può essere deliberato a maggioranza soltanto quando l’uso diretto da parte di tutti non sia possibile, neppure attraverso la ripartizione degli spazi o la previsione di turni temporali. Non è sufficiente, invece, che la locazione sia qualificabile come atto di ordinaria amministrazione o che determini un mero maggiore rendimento della cosa comune.

Nel caso di specie, l’area oggetto della locazione, riconducibile al cortile condominiale, era suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini e non risultava che l’assemblea avesse previsto sistemi di frazionamento o turni. La Corte ha quindi cassato la sentenza, ritenendo erronee le ragioni poste a fondamento della validità della delibera adottata a maggioranza, e ha rinviato alla Corte d’Appello in diversa composizione per l’applicazione dei principi indicati.