La cessazione della materia del contendere non preclude l’accertamento incidentale del rapporto condominiale (Cass. civ. Sez. 2 n. 16005 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano al giudice conclusioni conformi; in mancanza di accordo, il giudice valuta il fatto sopravvenuto e, qualora ritenga che abbia determinato il soddisfacimento del diritto azionato, dichiara la cessazione della materia del contendere regolando le spese secondo la soccombenza virtuale, mentre se il fatto ha determinato il riconoscimento dell’inesistenza del diritto azionato, pronuncia sul merito dichiarandone l’infondatezza. In tema di condominio, l’individuazione delle parti comuni ex art. 1117 cod. civ. non formula una mera presunzione vincibile con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera per le cose oggettivamente destinate al servizio esclusivo di una unità immobiliare. Nel caso di frazionamento della proprietà che dia luogo a un condominio, l’acquirente di una parte entra a far parte del condominio ipso iure et facto per le parti comuni esistenti al momento dell’alienazione e per addizione per quelle successivamente realizzate. La portata precettiva della sentenza va desunta dal dispositivo integrato dalla motivazione, sicché l’accertamento incidentale del rapporto condominiale fonda legittimamente la pronuncia di cessazione della materia del contendere.

Il Fatto

Nel 2006, la società attrice e altro condomino convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Livorno – Sezione distaccata di Piombino i ricorrenti e altri soggetti per ottenere la formazione di una tabella millesimale per la ripartizione delle spese relative all’uso dei servizi condominiali e dei beni comuni. I convenuti si costituivano chiedendo il rigetto della domanda, negando la qualità di condomini e, in via subordinata, dichiarandosi remissivi alla formazione di una tabella di ripartizione in base alla effettiva proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ..

Il Tribunale, rilevato che l’assemblea aveva approvato le tabelle millesimali a maggioranza qualificata, dichiarava la cessazione della materia del contendere e condannava i convenuti a rifondere le spese di lite agli attori, ponendo le spese di C.T.U. in pari misura tra le parti. La Corte d’appello di Firenze rigettava l’impugnazione, confermando la decisione di primo grado e la condanna alle spese. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, relativi alla omessa pronuncia e al vizio di extrapetizione per la dichiarata cessazione della materia del contendere, ritenendoli infondati. La domanda alternativa dei ricorrenti era stata interpretata dal giudice di merito come richiesta di formazione di una tabella millesimale basata sui soli beni o servizi comuni ex lege, e tale lettura non era stata oggetto di specifica critica. La Corte ha poi richiamato il principio per cui la cessazione della materia del contendere va dichiarata anche d’ufficio, quando il fatto sopravvenuto determini il difetto di interesse ad agire.

Quanto al merito, la Corte ha affermato che in tema di condominio l’individuazione delle parti comuni risultante dall’art. 1117 cod. civ. può essere superata solo dalle risultanze di un titolo contrario, non operando per le cose destinate al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare. Il presupposto del diritto di condominio è la relazione di accessorietà strumentale e funzionale tra le proprietà individuali e i beni o servizi comuni, sicché l’acquirente di una porzione di immobile frazionato entra nel condominio automaticamente, salvo diversa disposizione del titolo.

Nel caso di specie, la consulenza tecnica aveva individuato parti e servizi comuni ai vari edifici del complesso, comprendente anche l’immobile dei ricorrenti, e il titolo costituito dal contratto definitivo di vendita non escludeva la situazione di condominialità. La Corte ha quindi escluso la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., rilevando che la portata precettiva della sentenza va individuata considerando non solo il dispositivo ma anche la motivazione, che integra il contenuto incompleto della decisione.

Il terzo motivo, concernente la pretesa necessità di una doppia tabella millesimale per il supercondominio, è stato dichiarato inammissibile per novità della censura: la questione non era stata trattata nel giudizio di merito e i ricorrenti non avevano indicato l’atto processuale in cui era stata dedotta, come richiesto a pena di decadenza. Il quarto motivo, relativo alle spese, è stato dichiarato inammissibile nella parte in cui sollecitava una mera riforma della decisione quale conseguenza dell’accoglimento degli altri motivi, e infondato nella parte concernente la ripartizione delle spese di C.T.U., non trattandosi di spese condominiali da ripartire secondo i criteri dell’art. 1123 cod. civ.. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese processuali in solido.